☠️ Риски депозитариев, оформленных на ООО и ИП.

С Гильдией Риэлтров Сочи нас связывают давние и дружеские отношения. Ниже публикуем интервью, данное Заместитетем Председателя Правления по оформлению сделок с недвижимостью Фора-Банка Владимиром Сорокиным Президенту Гильдии риэлторов Сочи Евгению Проскурину.

Новость последних дней: в суд г. Сочи передано уголовное дело, возбужденное в отношении директора ЧАСТНОГО ДЕПОЗИТАРИЯ ООО «Многофункциональный депозитарный центр», обвиняемого в краже более 235 млн руб., которые хранились в арендованных сейфах.
(См. публикацию выше)

Безусловно, это событие – сильное потрясение для клиентов, оставивших свои накопления на хранение в частном депозитарии в самом центре делового квартала Сочи. И просто катастрофа для людей, потерявших и жильё, и деньги!
Ячейки Многофункционального центра использовались в том числе и для проведения расчётов по сделкам с недвижимостью. В итоге продавцы остались и без продаваемых квартир, участков, домов, и без денег, которые они должны были получить после перехода права собственности. Попробуем разобраться, что же нужно сделать, чтобы обезопасить себя от столь кардинальных потрясений?

- В последнее время увеличилось количество так называемых «депозитариев», которые оформлены на ООО или ИП. То есть, они организуются не в банках, как такое возможно?
Сорокин В.: Формально, услуги депозитария – хранилища ценностей, оборудованного депозитарными ячейками, – не входят в перечень именно банковских услуг, и могут предоставляться частными небанковскими компаниями. Тем не менее, в некоторых банках подобные услуги оказываются. 
Самое главное – это защита средств клиента. И тут у банков колоссальные преимущества.
Во-первых, это выстроенная, глубоко «эшелонированная» система безопасности, на которую каждый банк выделяет значительные силы и средства, используя сложное, дорогостоящее оборудование. Эффективность этой работы проверена десятилетиями.
Во-вторых, это дополнительные банковские услуги, которыми клиенты могут воспользоваться, например, при проведении расчетов по сделкам с недвижимостью.

- Банковские сейфы очень востребованы при проведении сделок с недвижимостью. Расскажите, пожалуйста, какие предложения могут помочь участникам сделки?
Сорокин В.: Таких услуг целый перечень.
Рассмотрим, например, риски покупателей, связанные с необходимостью перевозить большое количество наличных.

- Да, покупатели часто боятся привозить деньги в день сделки, так как о ней знает некий круг людей и сохранить этот факт в тайне вряд ли получится.
Сорокин В.: Совершенно верно. Тут покупателю доступны различные решения.
Например, можно взять БЕСПЛАТНО сейф в индивидуальную аренду и заложить денежные средства заранее. Или перевести деньги на свой счет из другого банка и снять под сделку.
Также можно оформить расчеты в безналичной форме через аккредитив и это также не повлечет дополнительных трат. В нашем банке аккредитив – бесплатный, даже если счет раскрытия в другом банке.
А в случае проведения сложных сделок можно использовать смешанную форму расчетов: аккредитив плюс банковский сейф или аккредитив с трансферацией.

- Да, это удобно. А сколько времени уходит на оформление аккредитива?
Сорокин В.: 15 минут. И столько же времени потребуется для поступления средств на счет продавца.
Система быстрых расчетов с регистрацией в Росреестре обеспечит регистрацию сделки и переход права собственности, что позволит покупателю больше не посещать банк или иные учреждения. Все произойдет автоматически.
Кроме того, если риэлтор стремится защитить стороны от максимального количества рисков, то он будет рекомендовать РАСШИРЕННУЮ форму договора аренды сейфа, которую предоставляет наш банк.

Телеграм-канал: @risrf

⚡️В суд передано уголовное дело, возбужденное в отношении директора Многофункционального депозитарного центра, который обвиняется в краже более 235 млн руб., которые хранились в арендованных сейфах.

Об этом сообщила официальный представитель МВД России Ирина Волк.
(Ист. Российская газета. 05.08.2025)

Часть украденного директор спрятал в тайнике в лесу. Полиция ранее уже обнаружила закопанные деньги.

Сейчас мужчина находится под стражей. Его имущество арестовано для возмещения ущерба. Общая стоимость арестованного — более 184 млн рублей.

Уголовное дело направлено в Центральный районный суд Сочи.

⚡️Коллеги, будьте бдительны!
В последнее время увеличилось количество так называемых «депозитариев», которые оформлены на ООО или ИП.

⚡️При оформлении сделок обращайте внимание, что сейфы предоставляет в аренду именно БАНК!

Телеграм-канал: @risrf

🤔 В последнее время часто поступают звонки по рассрочке, регистрации залога и его снятия:

▫️ Можно ли через АКБ ФОРА-БАНК подать на регистрацию договор купли-продажи с рассрочкой платежа?
▪️ Да, конечно!

▫️ И залог в пользу продавца зарегистрируется?
▪️Верно!

▫️ А можно ли будет через вас потом снять этот залог?
▪️Никаких проблем!
Именно так.

👍 Сервис «Электронная регистрация» от АКБ ФОРА-БАНК позволяет не только регистрировать права по стандартным сделкам, но и регистрировать права с залогом
- в пользу продавца,
- в пользу кредитных и иных организаций (например, в случае если для приобретения недвижимости средства были предоставлены работодателем по договору займа).

Если у вас возникли вопросы – звоните!

☎️ Контакты в предыдущей публикации 👆

🥁 Дождались, принят закон о предоставлении скидки при нотариальном удостоверении договора дарения

📆 Для начала напомним, что с 13 января 2025 года любые договоры дарения недвижимости должны заключаться в нотариальной форме.

📝 Закон внес изменения в Налоговый кодекс РФ (п. 19 ст 333.38), установив 50% скидку на государственную пошлину за нотариальное удостоверение договора дарения между близкими родственниками и членами семьи.

🪙 Скидка действует при заключении дарения между:
🔹супругами (в период брака),
🔹родителями и детьми (в т.ч. усыновителями и усыновленными),
🔹бабушками/дедушками и внуками,
🔹братьями и/или сестрами (в т.ч. неполнородными - имеющими только одного общего родителя).

👀 А вот размер скидки по факту составляет все же меньше 50% от общей суммы нотариального тарифа

🧮 Дело в том, что нотариальный тариф у нотариуса, занимающегося частной практикой (а только такие нотариусы и действуют сейчас в РФ), состоит из двух частей:
🔹федерального тарифа, который для сделок с обязательной нотариальной формой равен размеру государственной пошлины, установленной Налоговым кодексом РФ для государственных нотариальных контор,
🔹плюс регионального тарифа, который устанавливается региональными нотариальными палатами с учетом установленных Федеральной нотариальной палатой ограничений.

⚠️ 50% скидка предоставлена только на федеральный тариф!

🤷🏻‍♀️Решение о предоставлении скидки на региональный тариф принимается местными нотариальными палатами.


🤓 Рассмотри на примере Москвы:

🔹 Федеральный тариф (без скидки) за удостоверение договора дарения недвижимости (для всей России) составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.
🔹Региональный тариф в Москве равен 7000 рублей.

🧮 Получается, что если дарится квартира в Москве с кадастровой стоимостью от 4 млн рублей,
то нотариусу за удостоверение договора нужно будет заплатить:
🔸если сделка между не родственниками (или не близкими родственниками) => 20000 (федеральный тариф) + 7000 (региональный тариф), итого 27000 рублей
🔸если сделка между близкими родственниками или супругами => 20000/2 + 7000, итого 17000 рублей.

🧩 Кстати, если у кого-то из участников сделки есть право на иные льготы при удостоверении договора (например, он является инвалидом I или II группы), то эта скидка предоставляется дополнительно (только на его долю федерального тарифа).

Телеграм-канал: @risrf

🧩 Разрешено без согласия банка выделять доли членам семьи по маткапиталу до прекращения ипотеки

📜 Статья 7 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" дополнена пунктом 3 следующего содержания:

На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется.

📆 Указанная норма действует с 7 июля 2025 года.

🥱 Как было раньше...
Если человек купил квартиру (комнату, дом) с использованием кредитных средств банка, то квартира находится в залоге банка до полной оплаты кредита.
Если на оплату такой квартиры или погашение кредита (полное или частичное) был использован материнский капитал, то возникает обязанность после погашения ипотеки наделить всех детей и супруга собственника долями в этой квартире (если сразу при покупке их не включили в число покупателей).
До погашения кредита и снятия ипотеки наделить долями в "ипотечной" квартире детей и супруга можно только с разрешения банка-залогодержателя. А банки такое разрешение редко выдавали.
И получалось, что если семье нужно поменять что-то в жилищных условиях (продать "ипотечную" квартиру и взамен приобрести другую), то это было не возможно до полного погашения кредита.

🥳 Вышеуказанные дополнения в закон об ипотеке направлены на упрощение жизни лицам, использовавшим материнский капитал.
🤔 Вот только ли будет эта норма работать так, как было задумано (надеемся, что не намеренно написали так, как написали)?..

🫣 Дело в том, что в приведенном пункте указано только про случай, когда материнский капитал использован на приобретение (строительство, реконструкцию) жилого помещения.
Но не указано, что данная норма действует и когда материнский капитал использован на оплату кредита (как оно бывает в 80% случаев).
Соответственно, Росреестр и нотариусы могут трактовать норму буквально и требовать согласие банка, если маткап перечислялся не на счет продавца в уплату части цены жилого помещения, а на счет банка для погашения кредита.

🧷 В дополнение хотим напомнить, что в 2023 году Верховный суд в одном из своих определений (при рассмотрения жалобы по конкретному судебному спору) указал, что согласие банка-залогодержателя не требуется на выделение долей по маткапиталу, даже когда не снят залог и не погашен кредит, если в соответствии с законом о материнском (семейном) капитале требуется выделение долей в этом жилом помещении после погашения ипотеки.
Обосновал он это тем, что доли детям и супругу уже принадлежат в силу закона с момента использования маткапитала (не смотря на то, что соглашение еще не подписано и в ЕГРН их право собственности не зарегистрировано).
А кроме того, по мнению суда, права банка не ущемляются выделением долей членам семьи залогодателя - жилое помещение как было в залоге, так и осталось в залоге банка. А то, что залогодателями в отношении доли в праве на помещение стали другие лица (дети и супруг) ничего не меняет, этот залог все равно обеспечивает кредит так же, как и обеспечивал ранее.

👀 Возможно отсылка к этому определению Верховного суда РФ поможет вам отстоять свою правоту в споре с нотариусом или регистратором, когда будет ставиться вопрос о трактовке нововведений в закон об ипотеке и о (отсутствии) необходимости получения согласия банка-залогодержателя на выделение долей по маткапиталу.

Телеграм-канал: @risrf

🕵️‍♀️ И опять разоблачаем мифы рынка недвижимости...

👂Очередная волна слухов разлетелась со скоростью света, якобы вышел закон, который обязал включать в договор купли-продажи пункт об отсутствии у продавца статуса иностранного агента! В противном случае Росреестр приостановит регистрацию (или ещё что пострашнее произойдет)...

🙅‍♀️ СТОП! Это фейк!

🤓 Нет такого закона, который бы вводил подобное обязательство.
И в законе, на который ссылаются - Федеральный закон от 14.07.2022 N 255-ФЗ (ред. от 21.04.2025) "О контроле за деятельностью лиц, находящихся под иностранным влиянием" - так же ничего такого не прописано.

🤔 Что же на самом деле сказано в вышеуказанном законе?

👨🏻‍💻 Ранее мы уже подробно освещали этот вопрос, но давайте к нему вернемся:

🖥 Во-первых, лицо (физическое или юридическое) п>риобретает статус "иностранного агента" только со дня, следующего за днём внесения сведений о данном лице как о иноагенте в официальный публичный Реестр на сайте Минюста России (см. п. 4 ст. 1 вышеуказанного закона).
Соответственно, если лицо не внесено в Реестр иностранных агентов, то оно не имеет статуса иноагента! А значит на него не распространяются никакие ограничения, связанные с этим статусом!

💶 Во-вторых, если продавец имеет статус "иноагент" (т.е. включен в соответствующий реестр), то расчеты с ним возможны исключительно через специальный рублевый счет (см. п. 14 ст. 9 указанного закона).

🗣 В-третьих, если продавец признан иноагентом (т.е. включен в соответствующий реестр), на нем лежит обязанность сообщить об этом покупателю. Поскольку в п. 2 ст. 9 вышеуказанного закона указано - иностранный агент обязан сообщать о наличии этого статуса лицам, на которых в соответствии с законом или договором возлагается обязанность по выплате причитающихся иностранному агенту денежных средств от отчуждения недвижимого имущества и (или) транспортных средств, от сдачи их в аренду...
Поэтому, в случае ЕСЛИ продавец признан иноагентом, в договоре купли-продажи необходимо указать о наличии статуса иноагента у продавца.
Но нет обратной обязанности - у тех, кто не является иноагентами, нет обязанности сообщать об этом своим контрагентам. По аналогии с постами в соцсетях - если пост публикует иноагент, то он обязан написать в посте о наличии у него статуса иноагента; но если пост публикует лицо, не включенное в реестр иноагентов, то нет необходимости об этом упоминать в публикуемом посте.


⏸️ Так может ли Росреестр приостановить регистрацию, если в договоре не написано, что продавец НЕ является иноагентом?
НЕТ! Такое основание для приостановления регистрации отсутствует в ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости". А проверить на иноагентство Росреестр может самостоятельно (не ориентируясь на информацию в договоре).

🥶 А банк может заморозить оплату по сделке?
Нет. Но при безналичных расчётах банк проверяет каждого получателя денежных средств по Реестру иноагентов.
Иноагенту деньги банк перечислит на специальный рублёвый счёт, который указан в Реестре, даже если в платежном поручении указали обычный счёт (если в Реестре иноагентов не указаны реквизиты специального счёта получателя платежа, то банк самостоятельно откроет такой счёт).

✅ Со своей стороны мы рекомендуем:
✔️перед сделкой, на сделке, а потом при каждой оплате проверить, есть ли продавец (наймодатель, арендодатель, рентополучатель...) в Реестре иноагентов
✔️если искомое лицо найдено вами в реестре иноагентов, проводить расчеты так, чтобы деньги поступали только на специальный рублевый счет этого лица. А в договоре указать о наличии статуса иноагента у участника сделки (если такой статус приобретен до сделки).

📝 Но по собственному желанию (а не потому, что якобы того требует закон) можно включить в договор купли-продажи фразу о том, что продавец на дату заключения договора не включён Минюстом России в Реестр иностранных агентов.
ℹ️ Хотя данная фраза в договоре просто служит напоминанием самим сторонам, что необходимо заглянуть в Реестр иноагентов. Другой функции она в себе не несёт.

Телеграм-канал: @risrf

«Доверяй, но проверяй!»

Вчера в издании РБК вышла статья «MAX стал обязательным для получения документов на электронную подпись».

По телеграм-каналам эта новость пролетела с пометкой «молния» и вызвала множество домыслов и вольных трактований, не только связанных с грядущими изменениями, но и возможными последствиями внедренной меры.

😳 Причиной столь бурной реакции общественности стало несколько расширенное трактование вступившего в законную силу ФЗ «О создании многофункционального сервиса обмена информацией и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»

Коротко о главном:

- в Российской Федерации появляется защищенный национальный мессенджер, представляющий собой многофункциональный сервис обмена информацией,

- сервис создается на платформе МАХ.

Он соединит в себе не только функционал обычного мессенджера, но и при желании позволит пользоваться некоторыми сервисами государственных услуг

- через приложение МАХ можно будет подтверждать личность, предъявлять водительские права и студенческие билеты, пользоваться льготами,

- в планах интегрирование системы МАХ и системы выпуска электронных подписей Госключ.

Это позволит подписывать созданные/направленные документы электронной подписью, выпущенной в приложении Госключ.

Механизм находится в стадии разработки.

Важно:

- За редким исключением нельзя будет требовать бумажные носители документов, предоставленных с использованием нового многофункционального сервиса, в том числе, например, документа, удостоверяющего личность гражданина РФ,

- ☝️На подписание документов УКЭП, выпущенными через другие сервисы (не Госключ), данное нововведение не распространяется. Все, кто ранее подписывал документы в других сервисах с использованием съемных носителей и прочих, смогут беспрепятственно делать это дальше.

Выдыхаем) И работаем дальше!

☎️ Ждем вас в любом из наших офисов!

❗️ ПОДГОТОВКА ДКП + РЕГИСТРАЦИЯ - от 3900 р. 👍 Связки, несовершеннолетние, уступки, мена, иностранцы - можно все!

Телеграм-канал: @risrf

🧐 Кому и в каком случае нужно уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при ренте?

1️⃣ Когда плательщик ренты платит НДФЛ?

🏠 Недвижимость, переданная по договору ренты, НЕ считается доходом для плательщика ренты.
Т.е., даже если рента была бесплатная, плательщику ренты не нужно платить НДФЛ при получении недвижимости по договору ренты (как это было бы при дарении).

💰Если плательщик ренты продаст недвижимость, которую он приобрел на основании договора ренты, то он платит стандартный НДФЛ как при продаже недвижимости (13-15% для резидентов и 30% для нерезидентов).

🕺При этом, налог не потребуется платить, если:
▫️к дате продажи истек минимальный предельный срок владения,
▫️либо продавец попадает под норму освобождения от налога семей с двумя детьми.

📆 Минимальный предельный срок владения (МПСВ) при продаже недвижимости, полученной по договору ренты, составляет (см. п. 3 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ):
▫️3 года - если недвижимость приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением, либо если продается жилая недвижимость, а в собственности продавца нет другой жилой недвижимости,
▫️5 лет - если недвижимость приобретена по договорам пожизненной или постоянной ренты (и если не применим 3-х летний срок владения для единственного жилья).

⏳Минимальный предельный срок владения (МПСВ) начинает течь с даты регистрации собственности в ЕГРН на основании договора ренты.
А не с даты смерти получателя ренты или с даты прекращения обременения на основания выкупа ренты...

🧮 При продаже недвижимости, полученной по договору ренты, налогооблагаемую базу можно уменьшить:
▫️или на сумму имущественного вычета, предоставляемого при продаже (1 млн. руб. для земли, жилой недвижимости и садовых домов или 250 тыс. руб. для иного имущества),
▫️или на расходы, связанные с приобретением недвижимости. Если рента была платной, то в качестве расходов можно указать платеж, внесенный за недвижимость. А вот рентные платежи вряд ли удастся зачесть в качестве расходов, т.к. они не являются оплатой имущества.

Завтра поговорим о налогах получателя ренты (да, ему тоже нужно платить налоги).

Телеграм-канал: @risrf