Наконец-то большой медведь в берлоге перевернулся, и все стали говорить о том, что цена недвижимости в США настолько безумная, что это никуда не годится, и с этим что-то надо делать. Хотя, честно говоря, такая ситуация практически не только в США, но во всём мире.
И вот, как только начинают звучать какие-то предложения — сразу становится смешно, потому что любое предложение пытается быть решением, но без анализа и установления причин ситуации никакое решение не может быть работающим.
Ну вот, например, Трамп недавно предложил продлить ипотеку до 50 лет законодательно. Но это, конечно, смешно. Естественно, это предложил не он, а какие-то умники ему подсунули — он просто выступил в роли рупора.
Давайте вообще разберёмся, откуда ноги растут. Тут ничего сложного нет, потому что цены на недвижимость, как и на любом рынке, определяются спросом и предложением. А ключевая проблема — как для США, так и для огромного количества развитых стран — в том, что примерно 50–60 лет назад жильё перестало быть товаром первой необходимости и стало инвестиционным активом.
Это произошло не случайно, а благодаря лоббированию банков, потому что главные бенефициары рынка недвижимости — это в первую очередь банки. Это чудовищный по размеру рынок кредитования. Кроме того, туда же входит всё обвесное: бесконечные риелторские агенты, адвокаты, юристы, тайтлинговые компании — и, конечно, гигантский слой бюрократии. Бесчисленное количество регуляций, требований, лицензий и т.д.
Это первый фактор — те, кто прямо заинтересован в неуклонном росте цен.
Вторая, значительно более глубокая проблема в том, что недвижимость стала не просто активом, а чуть ли не ключевым средством накопления для нескольких поколений. Сейчас примерно 65% всех инвестиций американцев — в недвижимости. Что, вообще-то говоря, очень плохо.
Альтернатива — инвестиции в акции. А это принципиально другое: когда вы инвестируете в акции, вы вкладываетесь в рост экономики, вы даёте деньги предприятиям. Когда же вы вкладываетесь в недвижимость — вы просто связываете деньги и отдаёте их банкам. Никакого отношения к экономике эти деньги не имеют.
Что в результате? На данный момент большая часть владельцев недвижимости — это уже бумеры. Эти люди тяжело работали, заработали деньги и стали скупать недвижимость — в первую очередь как инвестиции. Соответственно, им также выгодно, чтобы цены росли. И банкам, и лендлордам абсолютно невыгодно увеличивать предложение на рынке, ни на продажу, ни на аренду. Потому что как только предложение растёт — цены падают. А это сразу удар по банкам: уменьшается размер кредитного портфеля, топ-менеджеры теряют бонусы. Владельцы недвижимости тоже начинают нести убытки.
По факту получается, что население разделено на две большие группы: лендлорды и тенанты. Первые купили недвижимость по диким ценам и теперь хотят, чтобы цены хотя бы не падали. Вторые — не имеют своей недвижимости и вынуждены всё больше платить за аренду.
Это дикий конфликт интересов. Причём — это два совершенно разных электората. Проблема дошла до такой истерики, что, по слухам, она может стать чуть ли не центральной темой программы демократов на выборах 2028 года.
И вот что важно: любое решение, ведущее к снижению цен на недвижимость, немедленно бьёт по владельцам. Они теряют деньги, чувствуют себя обманутыми, потому что «всю жизнь пахали». Естественно, такие люди будут яростно голосовать за любого, кто не даст ценам упасть.
Плюс весь банковский сектор, страховые компании и финансовая сфера в целом тоже встанут насмерть. Они включат весь лоббистский ресурс. Если надо — убьют тысячи человек. Физически. Это одна сторона.
А другая — это тенанты. Их в США почти 120 миллионов человек. И они будут голосовать за любого, кто пообещает снижение цен. Мы уже это видим, например, в Нью-Йорке.
Проблема не в том, кто прав, а кто виноват. Мы уже понимаем, почему цены растут и кто в этом заинтересован. Единственное долгосрочное решение — перестать делать недвижимость инвестиционным активом. Чтобы люди покупали жильё для жизни, а накопления вкладывали в акции — в экономику.
0
Показать ещё
