В Сочи на продажу выставили ТЦ “Гагаринский” — объект, который выделяется на фоне привычных сочинских историй с самостроями
🔘Здание расположено в Центральном районе на пересечении улиц Донской и Гагарина, в пешей доступности от ТРЦ “Моремолл”. Общая площадь — более 7 тыс м². Объект подключён к центральным коммуникациям, оснащён лифтами и собственной парковкой. Сейчас в помещениях работает мебельный центр, но покупатель сможет использовать площади по своему усмотрению.
🔘Особенность продажи — юридическая чистота: ТЦ был построен по разрешению на строительство и сдан в эксплуатацию официально. Собственник подчёркивает, что никаких судебных разбирательств с объектом не связано, что в условиях Сочи действительно редкость.
🔘Стоимость торгового центра составляет 1,39₽ млрд. Продавец отмечает, что высокий трафик обеспечен близостью к крупнейшему в городе торгово-развлекательному комплексу.
Рассчитаем примерный срок окупаемости ТЦ «Гагаринский» и подумаем над стратегией его использования.
Исходные данные
Цена продажи: 1,39₽ млрд. Площадь: 7 000 м². Локация: центр Сочи. Формат: торговый центр свободного назначения, с парковкой и лифтами.
Доходность при аренде
Средняя ставка аренды в Сочи по коммерческим площадям: ритейл 2 000–4 000₽ м² в месяц, офисные площади 1 200–2 000₽ м² в месяц. Если сдавать всё здание под торговлю: 7 000 м² × 3 000₽ = 21₽ млн в месяц, или около 252 млн ₽ в год.
Операционные расходы
Коммунальные и эксплуатация: примерно 15–20% от арендного потока (≈ 40–50₽ млн в год). Чистый доход: ~200₽ млн.
Срок окупаемости
1,39₽ млрд ÷ 200₽ млн = около 7 лет. Это очень хороший показатель для коммерческой недвижимости (обычно по рынку 10–12 лет).
Возможные стратегии
— Торгово-развлекательный формат: разместить сетевых арендаторов (спорттовары, бытовая техника, дискаунтеры). Высокая проходимость обеспечит стабильный поток.
— Микс форматов: нижние этажи под ритейл, верхние — под фитнес, коворкинги, медицинский центр. Такая диверсификация уменьшает риск простоев.
— Сдача якорю: привлечь одну крупную сеть (например, продуктовый ритейлер или электроника), чтобы обеспечить долгосрочную аренду с фиксированным потоком.
— Перепрофилирование: под гостиницу, апарт-отель или медицинский центр — но это потребует капитальных вложений и увеличит срок окупаемости.
Совет
Лучший вариант — удержать ритейл-формат с диверсификацией арендаторов: часть под сетевые магазины, часть под услуги (медицина, спорт, общепит). Это позволит выйти на чистый доход 200–250₽ млн в год и окупить объект за 6–8 лет, что для Сочи выглядит оптимально.
Экономика 🏬 Сочи
0
Показать ещё
