Когда говорят «инвестиции в недвижимость», каждый представляет что-то своё. Для кого-то это уютная квартира в городе, для кого-то — дом с видом на лес, а кто-то сразу думает об апартаментах или коммерческих площадях

Разберёмся, какие варианты есть и чем они отличаются

1️⃣ Городская жилая недвижимость
Это квартиры и комнаты в черте города. Плюсы очевидны: высокий спрос, выше ликвидность, больше государственных программ. Минусы тоже есть — конкуренция и зависимость от соседей (особенно если речь идёт о квартирах в старом фонде)

2️⃣ Загородная недвижимость
Коттеджи, таунхаусы, садовые дома. Здесь у вас — свобода и отдых, возможность жить без соседей за стенкой. Но важно помнить о минусах: удалённость от города и необходимость следить за инфраструктурой (дороги, магазины, школы)

3️⃣ Коммерческая недвижимость (апартаменты и др.)
Апартаменты изначально создавались для дохода. Они могут приносить выше рентабельность, но застройщик не обязан строить вокруг садики и школы, а прописку в них не получить. Зато управлять ими проще — есть управляющая компания. Минус: выше налоги и коммунальные платежи

💡 Выгодность вложений зависит от трёх факторов:
— Вашего бюджета
— Опытности как инвестора
— Ликвидности объекта (как быстро можно его сдать или продать)

И главный секрет: недвижимость всегда нужно рассматривать не «нравится/не нравится», а «будет ли она приносить доход»

Если бы прямо сейчас у вас была возможность купить объект, что бы вы выбрали — городскую квартиру, дом за городом или апартаменты? Делитесь в комментариях 👇

Я смотрю квартиры для аренды, для себя.
Откровенно говоря, я в шоке.
Кто спрашивал, почему в моей компании по управлению сама у себя не сниму-отвечу, это не наш сегмент.

Я ищу в локации Петроградка, Крестовский остров полноценную двухкомнатную, с двумя отдельными спальнями квартиру.
И вот что хочу сказать-этого рынка просто нет.

Нашла прям около школы за 300 000₽ и ку, большая квартира-ремонт «цыганский рококо»
Все остальное-либо евродвушки ( по факту однокомнатные квартиры), или ценник от 600 000₽ до 3,2 млн

Сказать, что я в шоке-не сказать ничего.

И еще момент по ремонту и упаковке-кровь из глаз. Просто кровь из глаз.
Вчера прислали квартиру 235 000₽ и ку, собственники вообще не заморачивались. В доме бизнес-класса квартира выглядит как больничная палата.

Очень интересное открытие для меня


А еще. Фейки.
Квартира на фото за 180 это фейк.
После звонка в агенство и подтверждение наличия, последовал следующий звонок с комментариями «ой, ой. Знаете, собственник только минутку назад передумал сдавать вам с детьми. Как жаль, как жаль»
Вы не переживайте, мы подберем другую. 😂
Спасибо моим подписчикам за реальные контакты реальных квартир. Смотрю дальше. Как найду, отпишусь

Представьте: вы нашли классную квартиру — локация супер, ремонт свежий, цена адекватная. Но есть один нюанс: если вы сдаёте её в аренду, то успех сделки будет зависеть не только от квартиры, но и от того, кто в ней будет жить. Именно поэтому так важно понимать свою целевую аудиторию

Целевая аудитория — это не абстрактные «арендаторы вообще». Это конкретные люди со своими привычками, стилем жизни, доходом и ожиданиями. Кто-то ищет уютное гнёздышко для семьи, кому-то важен только стабильный Wi-Fi и современный минимализм, а кто-то готов переплатить за парковку и простор

В недвижимости можно выделить несколько основных групп:

✔️ молодёжь. Им важна «вкусная цена», современный дизайн и простота. Локация вторична — они готовы ездить подольше, если квартира выглядит стильно

✔️ семьи с детьми. У них другой приоритет: транспортная доступность, парковка, уют, бытовая техника и всё, что касается ребёнка — от мебели до близости детских площадок. Здесь эмоция «мне спокойно за ребёнка» решает больше, чем дизайнерская плитка

✔️ digital-предприниматели. Этот сегмент арендаторов узнаёшь сразу: розетки на каждом углу, быстрый интернет, стиль и минимализм в интерьере. Для них квартира — это одновременно и дом, и офис

✔️ бизнесмены. Они выбирают качество и функционал. Парковка, нейтральный интерьер, надёжная техника. Экономия их не мотивирует, они покупают комфорт и статус

Если вдуматься, квартира одна и та же может быть по-разному привлекательна для каждой группы. Молодёжь купит её «за картинку», а семья — «за спокойствие»✨

Поэтому при работе с объектом важно не просто описать его характеристики, а понять, кто именно в нём увидит своё решение

Какой тип арендатора вам ближе: молодые, активные или взрослые и семейные? Делитесь в комментариях 👇

🇷🇺 Россия vs Европа 🇪🇺

Какая же у меня необычная поездка в этот раз получилась. Сначала Стамбул — день с турецким завтраком и хамамом. Потом Милан — прогулки, мороженое, галереи. Потом Комо — несколько городков, поход, озеро. И, наконец, Страсбург, и на один день заскочили ещё и в Германию

Самое интересное — это, конечно, люди. Я здесь с Аней, моей выпускницей с курса «Ключ». Мы познакомились на программе, а теперь дружим семьями, ездим друг к другу в гости и даже путешествуем вместе. У неё невероятный опыт: она с мужем активно инвестирует в Европе, скупает землю, квартиры, занимается стройкой, сдаёт посуточно. И мы с ней здесь много разговариваем про инвестиции — сравниваем, как это устроено у нас и как у них. И вот тут начинается самое любопытное

Первое, что бросается в глаза: в Европе в большинстве случаев инвестиции не окупаются в рамках жизни одного поколения. Здесь совершенно другой подход. Земля и центральные локации в ограниченном количестве, всё это покупается скорее для наследников, чтобы дети уже жили как те самые «old money». Да, красиво, статусно, но есть нюанс: налог на наследство — до 40%

Второй момент — налоги и регулирование. Здесь арендная стратегия в лучшем случае позволяет постепенно закрывать долги банку, но роста цен на недвижимость, к которому мы привыкли в России, часто нет вовсе. Более того, куча ограничений: где-то нельзя сдавать краткосрочно без лицензии, где-то вообще запрещено. Нужно проверять дом, согласовывать с управляющей компанией

Третий момент — риски с долгосрочной арендой. Представьте: у вас живёт арендатор с детьми, перестаёт платить, и по закону вы даже подать в суд можете только через полгода. И всё это время человек живёт бесплатно. Коммуналка, расходы — всё ложится на собственника. Один из знакомых инвесторов из Италии, чтобы не дожидаться суда, заплатил своей арендаторке несколько тысяч евро, лишь бы она съехала. Представляете?

И вот почему посуточная аренда здесь — реальное спасение. Да, хлопотно, да, нужна лицензия, но это хотя бы контроль и стабильность 💶

Аня говорит: «Пользуйтесь тем, что у вас есть в России». Возможность работать с ипотекой. Возможность покупать квартиры, которые реально себя окупают. Возможность зарабатывать на росте. Потому что в Европе это либо невозможно, либо работает совсем по-другому

И это, знаете, очень отрезвляет. Мы часто критикуем наш рынок, но если посмотреть шире, становится ясно — у нас есть такие возможности, о которых многие европейские инвесторы могут только мечтать

А вы бы решились на покупку недвижимости за границей? Или считаете, что лучше вкладываться в России? 👇

Вчера был день с Федей♥️

Как прошел ваш выходной?

🏡

Этот вопрос регулярно вызывает много споров, особенно у новичков. Но факт остаётся фактом: в любой аренде — будь то посуточная, среднесрочная или долгосрочная — всегда есть сезон. И это нормально. Мы не можем «выжать из квартиры» больше, чем рынок готов дать

❗ Почему важно готовиться даже к высокому сезону?

Казалось бы — высокий спрос, люди сами будут бронировать. Но нет. Вы можете банально недозаработать, если неправильно выставите цены, не подготовите объекты или не рассчитаете нагрузку. Кто-то не успел сделать ремонт, кто-то не обновил фотографии, кто-то забыл добавить важные фильтры в Авито. В итоге — квартиры простаивают, или заполняются, но дешевле, чем могли бы

❗ А вот к низкому сезону подготовка критична

Именно в это время проверяется, насколько вы гибки как арендодатель. Например, в августе мы всегда начинаем переводить часть объектов на средний срок. Если видим, что цифры долгосрочной аренды уже превышают показатели краткосрочной, то спокойно перестраиваемся. Да, процент по управлению падает, но зато сохраняем поток и продолжаем работать с собственником. Для него — стабильность, для нас — сохранённый объект в управлении

Несколько советов, что стоит делать уже сейчас:

✔️Собирайте базу гостей. Это ваш актив. Контакты сохраняйте в таблицах, сегментируйте по потребностям. Постоянные гости — это до +30% к вашему доходу. Это деньги, которые не уйдут на комиссии площадкам. А ещё именно база помогает вам «подтянуть» заполняемость в несезон

✔️Считайте цифры. Возьмите табличку доходности и честно оцените: этот объект реально тянет вас вверх или вы только тратите силы? Иногда лучше перевести квартиру в долгосрок с меньшей доходностью, но стабильностью. А иногда — и вовсе продать, освободив ресурс для нового объекта

✔️Договаривайтесь заранее. Мы, например, сотрудничаем с клиниками, компаниями, которые устраивают корпоративные выезды, и даже с инвесторами, которые нас рекомендуют своим знакомым. Всё это позволяет нам закрывать несезонные месяцы

📌 В итоге: аренда — это всегда про стратегию. Высокий сезон нужно прожить так, чтобы не упустить возможности, а несезон — так, чтобы не потерять устойчивость

А как вы справляетесь с несезоном? Делитесь в комментариях 👇

В поездке у меня был новый гастрономический опыт, который точно запомню надолго ❤️

Представьте: Шварцвальд, горы, свежий воздух. Мы поехали в спа — и я, если честно, даже не знала, что оно тотально без одежды. Представьте моё лицо, когда я увидела вокруг голых мужчин 😅 Но это было только начало сюрпризов

После спа мы поднялись в ресторан. Но не просто ресторан, а Michelin с двумя звёздами. И там ужин оказался целым перформансом: ты сидишь не в зале, а прямо на кухне, за большими общими столами, и наблюдаешь, как создаётся каждое блюдо. Цена — 70 евро, но это скорее билет в театр, чем просто чек за еду. Ты смотришь, как работают шефы, слышишь их комментарии, видишь, как рождаются блюда — и всё это подаётся тебе прямо из-под ножа

Я честно скажу: вкуснее я в жизни ничего не ела. Настолько тонко, необычно и красиво. Это не просто еда — это настоящее искусство ✨

А у вас был опыт ужина в ресторане со звёздами Michelin? Какое блюдо запомнилось больше всего?

Свою историю я закончила на том, что самые важные события случились уже во время самой поездки. Именно там произошёл момент, который сильно выбил меня из колеи: моего сына Федю внезапно госпитализировали из-за отравления

Я была далеко, в другой стране. Первые часы — это холод внутри и паника: я не рядом, ребёнку плохо. В голове мелькали самые тяжёлые мысли, сердце сжималось от страха. Только когда я поняла, что рядом с Федей папа, что он под присмотром врачей, что скорая уже отвезла его в больницу и там за ним следят специалисты, я смогла немного выдохнуть. Но тревога не отпускала

В тот момент именно движение, километры шагов, шум воды, разговоры и поддержка подруг, холодное озеро Комо стали для меня настоящим спасением. Всё это помогло мне прожить эти эмоции, выпустить напряжение, отпустить тревогу

Маршрут сам по себе оказался невероятным:
📍 День первый — 12 км и 400 метров набора высоты. Обедали прямо с видом на озеро, ризотто с персиком было божественным
📍 День второй — 870 метров набора вверх, ноги гудели, но пикник наверху с местными сырами стоил каждой капли пота
📍 День третий — от Варенны до Беллано, через ущелье Orrido di Bellano, которому 15 миллионов лет. Я там просто расплакалась от силы природы. Вечером ужинали в Дервио по старинным итальянским рецептам
📍 День четвёртый — церковь Санта-Мария дель Тильо и финальный обед в «Дарсене». Точка, после которой не хочется домой

🔗 Визу я делала через Контуру Балтик. Сделали быстро, но имейте в виду — список документов большой, готовьтесь заранее.
👣 Гид — Анна Белозёрова. Заботливая, внимательная и настоящий профессионал своего дела
💶 Стоимость: сам тур обошёлся в 1160 евро (ночёвки и завтраки включены), билеты — 80 000₽ с пересадкой в Турции, ужины и обеды за всё время — около 220 евро, виза — 13 600₽

А какие необычные путешествия были у вас, которые поменяли ваше внутреннее состояние? Делитесь, очень интересно почитать ваши истории ❤️

Друзья, хочу поднять сегодня важную тему — что происходит с арендной ставкой и почему она не спешит снижаться, даже несмотря на постепенное падение ключевой ставки

Казалось бы, логика простая: ключевая ставка растёт → люди меньше покупают квартиры → больше арендуют → аренда дорожает. А если ключевая ставка снижается, то и аренда должна пойти вниз. Но в реальности всё совсем иначе

✔️ Во-первых, снижение ключевой ставки идёт очень медленно. Это значит, что ипотека для многих по-прежнему остаётся неподъёмной. И люди продолжают искать квартиры в аренду, а значит — спрос сохраняется высоким

✔️ Во-вторых, в таких городах как Москва, Санкт-Петербург и Калининград население продолжает расти. Люди приезжают учиться, работать, строить бизнес. А где люди — там спрос на жильё. Чем больше спрос, тем выше ставки аренды

✔️ И третья причина — снижение объёмов строительства. Новых домов вводится меньше, чем ещё пару лет назад. Это создаёт дефицит на рынке качественного жилья. И арендаторы готовы переплачивать за хорошие объекты, потому что выбор уменьшается

В итоге мы видим такую картину: аренда в больших городах не падает, а, наоборот, держится на высоком уровне. И это отличный маркер для инвесторов. Потому что аренда — это один из самых стабильных инструментов, который работает именно за счёт долгосрочных тенденций: рост населения, дефицит новостроек и сохраняющийся спрос

А вы замечаете, что в вашем городе аренда стала дороже? Или, может быть, наоборот, у вас есть примеры, где ставки пошли вниз? 👇

Если Бог создал эту красоту, то я хочу ее видеть своими глазами.
Сегодня был очень красиво.
Завтра завершающий день в Италии