📍 Доступ в помещение собственника
Подборка материалов и судебной практики

➡ Посещение собственников управляющей компанией (ТСЖ, ЖСК)

▪️Доступ в помещение собственника: что нужно знать
▪️Может ли УК вскрыть квартиру, чтобы спустить воздух из батареи
▪️Когда УО не должна оплачивать взлом двери

Как УК (ТСЖ, ЖСК) добивались доступа в квартиры для:
— замены канализационного лежака
— демонтажа/ремонта балконных плит
— обследования, очистки и дезинфекции жилого помещения
— демонтажа аварийного печного стояка
— устранения проблем с циркуляцией воды
— замены ОДПУ и капремонта инженерных сетей
— ремонта стояка ГВС
— замены аварийных стояков водоснабжения
— решения проблем с подачей горячей воды
— ремонта трубопровода ХВС
— получения доступа на кровлю МКД
— устранения протечки в подвале МКД
— замены канализационной трубы

➡ Приход газовиков
▪️Ответственность собственника за недопуск газовиков в квартиру
▪️Срок давности привлечения к ответственности за недопуск газовиков в квартиру
▪️Газовиков в квартиры не пускают жители, а штрафы получают УО и ТСЖ

➡ Визит жилищной инспекции
▪️Для проведения проверки ГЖИ пришлось через суд добиваться доступа в квартиру
▪️Обязанность допустить проверяющих в квартиру нарушает право на жилище или нет
▪️Встречное требование собственника о признании проверки незаконной и компенсации морального вреда
▪️Судебная практика о попытках органов жилищного надзора добиться доступа в квартиры собственников

➡ Капитальный ремонт
▪️Можно ли не пускать в квартиры для проведения капремонта (разъяснение органа жилищного надзора)
▪️Собственник не пустил подрядчика в квартиру и после капремонта остался без света
▪️Собственники не пускают в квартиры для капремонта – практика для ФКР
▪️Спор собственников и ТСЖ о доступе к общедомовым стоякам для проведения капремонта
▪️В Хакасии собственники сделали вход в лифт частью своей квартиры, а когда потребовался его капремонт — не пускали к себе
▪️В ХМАО-Югре Фонд капремонта не смог даже через суд добиться попадания подрядчиков в квартиру принципиального собственника
▪️Отсутствие доступа в квартиру при капремонте: в каком случае собственник не виноват

➡ Визит ОМСУ
▪️Как муниципалитеты получают доступ в квартиры

Прокуратура при проверке управляющей организации пришла к выводу, что работа аварийно-диспетчерской службы не организована.

В чем заключалось нарушение: по заявке жильца, зафиксированной в журнале обращений АДС 20 июля, директор не проконтролировал исполнение заявки, в том числе фиксацию результатов её исполнения. Согласно акту выполненных работ, заявка выполнена в тот же день, однако сам акт составлен спустя 4 месяца.

“Таким образом, журнал обращений в АДС содержит неверные сведения о дате и времени исполнения заявки”.

Орган жилищного надзора согласился с наличием нарушения и оштрафовал директора на 100 000 р. по ст. 14.1.3 КоАП РФ.

УО обжаловала наказание. Она настаивала, что с АДС все в порядке: у УО заключен договор с колл-центром «Аварийно-диспетчерская служба» ООО “Т...”. А поздняя дата акта - это дата печати, а не его составления.

Однако суд согласился с надзорными органами:
— результаты контроля исполнения заявки в журнале отсутствуют;
— из журнала также следует, что не осуществляется повседневный (текущий) контроль за работой внутридомовых инженерных систем многоквартирных домов;
— возражение УО о дате акта является несостоятельным, он не подписан собственником.
“С учетом того, что подписи заявителей на актах отсутствуют, директор не является непосредственным исполнителем выполняемых работ, установить, каким образом осуществляется контроль за исполнением заявок со стороны директора и когда были фактически работы осуществлены, не представляется возможным” (решение Вологодского городского суда № 12-744/2025).

❗️ Проблема, с которой столкнулась УО в Вологде, типична для организаций, полагающихся на бумажные журналы и ручные процедуры.
Выход — в цифровизации: когда каждая заявка сопровождается фото‑ и видеодоказательствами выполнения, а связь с жильцом фиксируется и хранится в системе, риски неверных сведений сводятся к нулю. А чтобы не перегружать сотрудников рутиной, часть задач можно передать роботам.
В следующем посте Диспетчер 24 рассказывает, как это работает на практике и почему полная замена человека всё же невозможна ⬇️

📍 Трудовой детектив: дело о выплате авторского вознаграждения бывшим работодателем

Житель Забайкальского края судился с филиалом теплогенерирующей компании, где около полутора лет проработал инженером-программистом. В исковом заявлении настаивал: работодатель использовал созданное и модифицированное программное обеспечение без оформления надлежащим образом исключительных прав истца, который фактически является автором произведений.

➡ Глава 1. Исковые требования
Конкретизировав доработки программного обеспечения, выполненные лично им, истец просил обязать бывшего работодателя ежемесячно выплачивать авторское вознаграждение в размере средней зарплаты оператора «1С» — 50 000 рублей, администратора сайта — 50 000 рублей и специалиста по сопровождению ГИС ЖКХ — еще 50 000 рублей.

Также просил признать, что ему принадлежит право на доработки, созданные расширения и программное обеспечение, обязать ответчика прекратить их использование и вернуть истцу.

➡ Глава 2. Выводы судов
Суды двух инстанций в иске отказали. При этом, изучив трудовой договор и должностную инструкцию истца, ссылаясь на положения четвертого раздела ГК РФ об авторском праве, отметили:

▪️Выполнение одних работ истец не доказал, а другие осуществлялись им в рамках должностной инструкции.

▪️Размещение макетов веб-страниц, разработанных другим сотрудником, не относится к созданным или доработанным произведениям.

▪️Не доказано, что работодатель поручал истцу разработать новое программное обеспечение, в том числе на основе уже существующего. Да и новые произведения в результате изменений, переработки, которые могут быть переданы в рамках исключительного права, истец не создал.

▪️«Под подразумевающимися доработками фактически осуществлялись адаптации существующего программного обеспечения под запросы профильных отделов согласно направленным заявкам, что в целом исключает возникновение авторских прав».

▪️«Истец, в целях выполнения заданий-заявок работодателя и исполняя их, принимал технические решения, используя известные алгоритмы, методы, все его действия по исполнению заданий и полученные результаты являлись решениями, осуществляемыми исключительно с целью обеспечения работоспособности и функционирования программ, установленных у работодателя на его технических средствах и не преследовали каких-либо иных целей».

Отметили суды и то, что в трудовом договоре истца нет положений, предусматривающих переход к работнику исключительных прав на служебные произведения. Следовательно, на основании п. 2 ст. 1295 ГК РФ эти права принадлежат ответчику (определение Забайкальского краевого суда по делу № 33-1469/2025).

📍 Спор о содержании кошек в подвале МКД и захламлении помещения

В Приморском крае УО решила забрать ключи от подвала у жительницы МКД, ответственной за их хранение. А заодно обязать освободить подвал от вещей и прекратить кормление там кошек.

У соседа по МКД также обнаружились претензии к ответчице. Обращаясь в суд с отдельным иском, он настаивал: женщина много лет кормит кошек в местах отдыха граждан на придомовой территории. В результате животные расплодились, справляют свои потребности на детской площадке, что создает неблагоприятную для здоровья обстановку.
Просил обязать ответчицу прекратить кормление собак, кошек и птиц в указанных местах, а также взыскать с нее компенсацию морального вреда — 5000 рублей.

Суд объединил дела в одно производство и установил:
— Согласно представленным УО актам, в одном из отсеков подвального помещения действительно содержатся кошки. Там же хранятся средства ухода за ними, наличествует бытовой мусор.
— На общем собрании собственники приняли решение об ограничении (запрете) содержания домашних животных в местах общего пользования МКД.
— На предписание УО убрать кошек из подвала и сдать от него ключи ответчица не отреагировала. Настаивала на том, что до 2022 г. ключи от подвала были не только у нее, кошки проникают в помещение через круглогодично открытые продухи, различный хлам много лет копился там жильцами двух подъездов.

Но в итоге суд первой инстанции возложил на ответчицу заявленные обязанности, отказав при этом соседу в компенсации морального вреда, а УО — во взыскании судебной неустойки.

Апелляционный суд с такими выводами не согласился.
— Обязанность по устранению захламлений и загрязнений подвальных помещений МКД лежит на УО. Районный суд обязал ответчицу освободить отсек подвала от хранящегося там имущества, однако не доказано, что это имущество принадлежит именно ей.

— Ответчица не является собственницей проживающих в подвале кошек, что не отрицают обе стороны спора. А значит, обязание ее освободить помещение от животных неправомерно.

— Факт систематического проживания кошек в подвале МКД не подтвержден, как и нарушение санитарно-эпидемиологических требований, касающихся содержания этих животных.

— Кормление бесхозяйных животных и птиц во дворе МКД само по себе не указывает на нарушение прав истца (соседа). Полномочиями на обращение в суд от имени всех собственников он не наделен.

— Районный суд не учел, что ответчица входит в число лиц, ответственных за обеспечение доступа в подвальные помещения (бомбоубежище) МКД при объявлении чрезвычайной ситуации и тревоги. Кроме того, замдиректора УО уже получил от нее экземпляр ключа от подвала. Основания для обязания передать второй экземпляр отсутствуют.

С учетом этих обстоятельств суд освободил ответчицу от возложенных на нее обязанностей.

Девятый КСОЮ оставил вынесенное решение без изменений (определение по делу № 88-5779/2025).

📍 Бесплатный семинар для специалистов ЖКХ Калининградской области

ДомОнлайн приглашает руководителей и специалистов организаций ЖКХ на практический семинар по работе с государственными информационными системами и по последним изменения в законодательстве.

Что обсудим:
— Актуальные правила ведения реестра собственников и проведения общих собраний.
— Типичные ошибки при работе с данными ЕГРН и способы их избежать.
— Нововведения в порядке проведения собраний собственников.
— Как повысить собираемость платежей через выявление неучтенных объектов.
— Современные технологии работы с потребителями с помощью ИИ.

Для кого: руководители, юристы, специалисты по работе с населением и бухгалтеры организаций ЖКХ.

🗓 Дата и время: 3 декабря 2025 года, 09:00–12:00

🔘 Место: г.Калининград, улица Александра Невского 53, отель «Турист», конференц-зал «Турист»

➡ Регистрация: https://seminar.domonline.ru/kaliningrad.php

❗️ Важно: от организации — не более 2 участников.
Дедлайн регистрации: 28 ноября 2025 года, 18:00.

Собственник из Тюменской области подал иск к своему ТСЖ с требованием выполнить перерасчет платы за ЖКУ, восстановить техническую документацию и компенсировать моральный вред. Он ссылался на некорректные расчеты платы, недостаточную прозрачность предоставляемой информации, меняющиеся площади в квитанциях.

Несмотря на недовольство заявителя, суды трех инстанций пришли к выводу, что претензии к ТСЖ не обоснованы.
Они заключили, что ТСЖ располагает необходимой и достаточной для управления многоквартирным домом технической документацией, а при осуществлении расчетов руководствуется сведениями об общей площади многоквартирного дома и расположенных в нем помещений, содержащимися в ЕГРН, с учетом поступивших ему актуализированных сведений о площадях отдельных помещений.
При этом товарищество, не являясь собственником, не обладает полномочиями по обращению с заявлениями о внесении изменений в сведения об основных характеристиках объектов недвижимости, содержащиеся в ЕГРН. Тем не менее, оно дважды обращалось в ЕГРН за внесением изменений, то есть не бездействовало.

“Общая площадь в ЕГРН не изменялась с 2009 г., в то время как площадь отдельных помещений менялась, актуализировалась после проведения кадастровых работ и вносилась в реестр. Общая площадь, указанная в платежных документах, складывается из суммы актуализированных площадей помещений” (определение Седьмого КСОЮ № 88-13618/2025).

Что касается перерасчета платы, то он сделан.

💎 Это дело подчеркивает, насколько важно обладать актуальной информацией о площадях помещений и их изменениях.
Управляющим организациям, ТСЖ и региональным операторам мы предлагаем воспользоваться нашим сервисом мониторинга изменений в ЕГРН. ДомОнлайн поможет с регулярным обновлением информации, а это, в свою очередь, позволит избежать ошибок в начислениях платы и претензий собственников.