В Ульяновске собственники дома решили заменить окна, двери и выходы на балконы на пластиковые. Для этого они провели собрание и выбрали подрядчика — индивидуального предпринимателя. Но управляющая компания «Теплосвет» отказалась работать с выбранным подрядчиком.

Тогда инициатор собрания обратился в суд, требуя обязать УК заключить договор с выбранным предпринимателем. Также истец рассчитывал на компенсацию морального вреда и потребительский штраф.

Управляющая компания, в свою очередь, обратилась в суд с иском о признании решения собрания недействительным. Она указала, что по договору управления именно УК отвечает за ремонт и содержание общедомового имущества, поэтому выбор подрядчиков — это её компетенция, а не собственников.

Суды трех инстанций поддержали УК.
Отдельные решения собрания признали недействительным по той же причине, на которую и ссылалась компания: выбор подрядной организации и утверждение сметы — это задача управляющей компании, а не собственников. При этом сам ремонт (замена окон и дверей) должен быть выполнен, но подрядчика будет выбирать УК (определение Шестого КСОЮ № 88-10566/2025).

Ссылаясь на Стандарты управления МКД № 416, суд отметил, что обязанность по выбору исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме лежит на управляющей организации, а не на собственниках дома, ограничивая ее лишь наличием выгодных условий исполнителей услуг и работ.

С инициатора собрания в пользу УК взыскали 12 000 р. госпошлины.

💎 Чтобы не допустить отмены решений общего собрания и лишних расходов из-за некорректных формулировок или нарушений законодательства, можно воспользоваться сервисом "ДомОнлайн.Юрист".
Специалисты помогут составить юридически верные формулировки, оформить документы, а при необходимости — сопроводить общее собрание.
Профессиональная поддержка поможет избежать споров между собственниками и управляющей организацией.

📍 Как делается перерасчет платы за некачественную горячую воду: мнение Минстроя

В письме Минстроя России от 12.09.2025 N 54208-ДН/04 изложена методика перерасчета.

В случае несоответствия температуры горячей воды в точке водоразбора требованиям законодательства верным (с точки зрения ведомства) является такой порядок снижения размера платы:

1⃣ В соответствии с пунктом 42 Правил № 354 и приложением № 2 к Правилам № 354 определяется размер платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению, предоставленную с надлежащим качеством. Этот размер платы определяется за расчетный период (календарный месяц).

2⃣ Устанавливаются факты несоответствия температуры горячей воды в точке водоразбора требованиям законодательства.
На основании пункта 84 СанПиН 2.1.3684-21 температура горячей воды в местах водоразбора централизованной системы горячего водоснабжения должна быть не ниже плюс 60°C и не выше плюс 75 °C. В силу пункта 5 приложения № 1 к Правилам № 354 допустимое отклонение температуры горячей воды в точке водоразбора от температуры, соответствующей требованиям законодательства РФ о техническом регулировании: в ночное время (с 0.00 до 5.00 часов) - не более чем на 5°C; в дневное время (с 5.00 до 00.00 часов) - не более чем на 3°C.

3⃣ Производится расчет размера снижения платы за услугу горячего водоснабжения в процентах.

Согласно пункту 5 приложения № 1 к Правилам № 354 за каждые 3°C отступления от допустимых отклонений температуры горячей воды размер платы за коммунальную услугу за расчетный период, в котором произошло указанное отступление, снижается на 0,1% размера платы, определенного за такой расчетный период, за каждый час отступления от допустимых отклонений суммарно в течение расчетного периода с учетом положений раздела IX Правил № 354. За каждый час подачи горячей воды, температура которой в точке разбора ниже 40 °C, суммарно в течение расчетного периода оплата потребленной воды производится по тарифу за холодную воду.

Таким образом, при снижении платы учитывается количество целых интервалов отступления по 3°C от допустимых отклонений температуры горячей воды.

Пример. В дневное время (с 5.00 до 00.00 часов) допустимое отклонение от нижней границы (60°C) составляет не более 3°C, то есть, допустимая температура горячей воды в дневное время составляет 57°C.
Обязанность исполнителя снижать размер платы возникает при отступлении от указанного отклонения (57°C) не менее, чем на 3°C.
При температуре горячей воды 56, 55 и 54°C отступление от допустимой температуры горячей воды составит соответственно 3, 4 и 5°C. Поскольку в указанных отступлениях содержится один целый интервал в 3°C, плата за расчетный период (календарный месяц), в котором произошло такое отступление, снижается на 0,1% размера платы, определенного за такой расчетный период, за каждый час указанного отступления суммарно в течение расчетного периода.

При отступлении температуры горячей воды от допустимой температуры на 6, 7 и 8°C (интервалы, в которых содержатся два целых интервала в 3°C) плата за расчетный период, в котором произошло такое отступление, снижается на 0,2% размера платы, определенного за такой расчетный период, за каждый час указанного отступления суммарно в течение расчетного периода.

Рассчитанные в указанном порядке проценты, на которые снижается размер платы за коммунальную услугу горячего водоснабжения, суммируются за весь расчетный период (календарный месяц).

4⃣ Размер снижения определяется как произведение размера платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению за расчетный период (календарный месяц) и рассчитанных процентов.

При возникновении в результате расчета отрицательной величины размер платы за коммунальную услугу принимается равным нулю, что соответствует полному освобождению потребителя от оплаты такой услуги.

📍 УК взыскивала с собственника ущерб за повреждения подъезда при выносе строительного мусора

В Курганской области УК обратилась в суд, чтобы взыскать с собственника МКД ущерб, причиненный общедомовому имуществу. При этом указывала: ответчик делал ремонт в своей квартире, но при выносе строительного мусора рабочие повредили отделку подъезда. Восстановительный ремонт обошелся УК в 84 163 рубля.

В обоснование своих требований ссылалась на сметный расчет и акт обследования подъезда, которым зафиксированы многочисленные сколы и потертости верхнего слоя декоративной штукатурки, сколы напольной плитки и плохое примыкание двери входной группы.

Для устранения повреждений УК заключила договор с ИП, который частично зашкурил, загрунтовал и покрасил стены, выполнил демонтаж/монтаж напольной плитки и покрасил потолок. Два свидетеля также высказали в суде мнение о том, что вследствие проводимого ответчиком ремонта общедомовому имуществу причинен ущерб.

Суд первой инстанции посчитал, что причинение ответчиком ущерба в виде повреждений стен и напольной плитки подъезда доказано. А вот работы по ремонту потолка и соответствующие расходные материалы, ввиду обратного, из заявленной суммы исключил. В итоге взыскал ущерб в размере 44 427 рублей.

Ответчик с вынесенным решением не согласился. По его мнению, указанные в акте УК повреждения связаны с некачественным ремонтом, проведенном в подъезде ранее. Стены повреждены от велосипедов, которых у истца нет, а напольная плитка сломана на всех этажах подъезда. Эти доводы подкрепил ссылкой на экспертное заключение и «свой» акт обследования подъезда. Также выражал несогласие со сметным расчетом: указанные в нем работы не соответствуют выявленным дефектам, размер повреждений в акте УК не зафиксирован.

Апелляционный суд пришел к следующим выводам:
— Доказательства того, что стены повреждены по причинам, не связанным с действиями исполнителей при проведении ремонта у ответчика, отсутствуют.
— Обследование подъезда ответчик провел без представителей УК, а экспертное заключение в подтверждение своих доводов суду так и не представил.
— Ремонт ответчик делал спустя непродолжительное время после проведения ремонтных работ в подъезде. Претензии к их качеству не предъявлял, за устранением недостатков к УК не обращался.

Однако УК не смогла доказать необходимость покраски стен на площади 114,9 кв. м, когда штукатурные работы предусмотрены сметным расчетом всего на площади 2 кв. м (на каждом из двух этажей). «Истцом не представлено доказательств того, что единственно возможным способом устранения выявленных повреждений стен является их окраска на всей площади этажа».

Не доказала она и то, что напольная плитка повреждена в результате виновных действий ответчика: несмотря на фиксацию соответствующих повреждений в акте обследования подъезда, допрошенные свидетели не ссылались на их причинение действиями ответчика; доказательства того, что УК меняла плитку незадолго до ремонта в квартире ответчика, не представлены. «Наличие какого-либо повреждения напольной плитки не зафиксировано и в представленном истцом фотоматериале».

С учетом всех обстоятельств апелляционный суд посчитал возможным взыскать с ответчика ущерб в размере 3507 рублей (определение Курганского областного суда по делу № 33 – 787/2025).

Седьмой КСОЮ оставил вынесенное решение без изменений.

В условиях усиления контроля со стороны собственников и регулирующих органов управляющие компании и ТСЖ все чаще сталкиваются с необходимостью доказывать обоснованность своих финансовых решений. Новый сервис ДомОнлайн.Эксперт предлагает профессиональную поддержку в решении этих задач.

Ключевые направления работы:

• Анализ отчетности УО
Экспертное учреждение проводит комплексную проверку обоснованности расходов на содержание и текущий ремонт МКД. Оценивает соответствие рыночным ценам, экономическую целесообразность и эффективность использования средств, соблюдение требований действующего законодательства.

• Подготовка заключений по расчету тарифов
Разрабатывают документально обоснованные расчеты размера платы за содержание общего имущества для собственников помещений. Подготовленные заключения могут использоваться как для заключения договоров с собственниками, так и для взыскания задолженности в судебном порядке.

• Судебная экспертиза
Проводят финансово-экономические и бухгалтерские исследования в рамках судебных споров между УО и собственниками жилых и нежилых помещений, УО и РСО, а также с третьими лицами. Заключения соответствуют требованиям 73-ФЗ «О судебно-экспертной деятельности» и принимаются всеми судебными инстанциями.

Преимущества сервиса:
• Проактивное выявление потенциальных рисков до проведения проверок
• Использование актуальных методик расчета и анализа
• Возможность участия экспертов в судебных заседаниях
• Соблюдение сроков выполнения работ

Сервис предназначен для руководителей и собственников УК, председателей ТСЖ, юристов и финансовых специалистов, работающих в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Подробная информация и заказ услуг на сайте:
expert.domonline.ru

📍 Споры собственников с РСО
Подборка судебной практики

➡ Нежилые помещения
▪️Тепловики против крыльца нежилого помещения
▪️Оплата отопления в подвальных или других нежилых помещениях
▪️Залив нежилого помещения: с кого взыскивать ущерб
▪️Кому собственник нежилого помещения оплачивает отопление общего имущества

➡ Счетчики, начисление платы/перерасчет
▪️Майнинг или бытовые нужды: спор о перерасчете платы за электроэнергию
▪️Возможен ли перерасчет за газ после несвоевременной поверки счетчика
▪️Доначисление платы за электроэнергию при нарушении пломбы на счетчике
▪️«Выгоды» от несвоевременной поверки счетчиков
▪️Споры о перерасчете платы при несвоевременной передаче показаний счетчика
▪️Собственник не согласился с платой за электроэнергию по счетчику, не прошедшему поверку
▪️Суды разбирались, нарушила ли РСО порядок ввода ИПУ воды в эксплуатацию
▪️Оплата отопления за неполный месяц — полная или частичная
▪️Применение пп. «к» п. 34 Правил № 354 при начислении платы за воду по нормативам
▪️РСО неправильно рассчитывала плату за отопление и теперь должна собственнику 28 298 рублей
▪️Гаражный комплекс подключен к внутридомовой системе теплоснабжения. Переплачивает ли собственник МКД за отопление

➡ Оборудование
▪️Жилец МКД пытался оспорить предписания о замене/диагностировании газовой плиты
▪️Могут ли собственники по своей инициативе отключить МКД от газоснабжения и перейти на электроплиты
▪️Вычислители тепла — ИПУ или нет

➡ Квитанции
▪️Собственница судилась с ПАО «Т Плюс» из-за неполученных квитанций
▪️Когда взыскать компенсацию морального вреда за ошибочную рассылку электронных квитанций не получится
▪️Споры о предоставлении квитанций с неполными сведениями

➡ Некачественные услуги/отключения
▪️Собственник пытался взыскать с РСО расходы на водонагреватель
▪️Освобождение собственника от платы за ХВС из-за ненадлежащего качества воды
▪️РСО отключила свет за долги и заодно оставила собственника без отопления. Теперь должна ему 135 000 рублей
▪️Компенсация морального вреда и штраф за отсутствие отопления

➡ Другое
▪️Случаи, когда собственники неправильно применяют специальные сроки рассмотрения обращений
▪️Своя газовая котельная: возможны ли прямые договоры
▪️Может ли ответчик взыскать судебные расходы с истца, отказавшегося от иска

📍 Минстрой поделился своими мнениями по ряду вопросов — в справочно-правовых системах появились его новые письма (не являющиеся нормативно-правовыми актами).

➡ Письмо Минстроя России от 12.09.2025 N 25566-ОГ/04 об общедомовых приборах учета
Сообщается, что с помощью ОДПУ может быть учтен объем коммунального ресурса, поданного исключительно в один МКД. Законом не предусмотрен учет одним ОДПУ объема коммунального ресурса, поданного в несколько МКД.

➡ Письмо Минстроя России от 09.09.2025 N 53544-ДН/04 по вопросам состава внутридомового газового оборудования в МКД и балансовой принадлежности запорного устройства
Запорное устройство, расположенное на газопроводе, проложенном по фасаду здания, и установленное до места соединения с газораспределительной сетью, относится к внутридомовому газовому оборудованию.
Фасадный газопровод, расположенный до запорного устройства включительно, относится к общему имуществу в многоквартирном доме.

➡ Письмо Минстроя России от 05.09.2025 N 52824-ДН/04 о необходимом количестве голосов для принятия решения о наделении председателя совета МКД полномочием на заключение договора управления
Минстрой продолжает настаивать, что это должно быть две трети голосов по всему дому.

➡ Письмо Минстроя России от 03.09.2025 N 52242-ДН/04 о порядке изменения размера платы за содержание жилого помещения в МКД и подписании договора управления
Минстрой размышляет о моменте заключения договора и периоде действия утвержденного размера платы за содержание жилья.

➡ Письмо Минстроя России от 02.09.2025 N 51933-ДН/04 о содержании общего имущества в МКД
Сообщается, что карнизы и оконные отливы предназначены для защиты фасада и наружных стен от воды, то есть обеспечивают сохранность общего имущества в МКД. Карнизы и оконные отливы являются неотъемлемой частью наружной стены МКД, которая, являясь несущей ограждающей конструкцией, входит в состав общего имущества.

➡ Письмо Минстроя России от 23.09.2025 N 56428-АФ/04 об обеспечении готовности многоквартирного дома к отопительному периоду
Минстрой напоминает, что получение паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду является лицензионным требованием. Также ведомство пишет, по какой статье можно привлечь нарушителей.

📍 Бесплатный семинар для специалистов ЖКХ Омской области

ДомОнлайн приглашает руководителей и специалистов организаций ЖКХ на практический семинар по работе с государственными информационными системами и по последним изменения в законодательстве.

Что обсудим:
— Актуальные правила ведения реестра собственников и проведения общих собраний.
— Типичные ошибки при работе с данными ЕГРН и способы их избежать.
— Нововведения в порядке проведения собраний собственников.
— Как повысить собираемость платежей через выявление неучтенных объектов.
— Современные технологии работы с потребителями с помощью ИИ.

Для кого: руководители, юристы, специалисты по работе с населением и бухгалтеры организаций ЖКХ.

🗓 Дата и время: 7 октября 2025 года, 09:30–12:30

🔘 Место: г. Омск, ул. Броз Тито, 2, ГК «Турист», конференц-зал «Южный»

➡ Регистрация: https://seminar.domonline.ru/omsk.php

❗️ Важно: от организации — не более 2 участников.
Дедлайн регистрации: 3 октября 2025 года, 18:00.

📍 Трудовой детектив: последствия для УО при подмене трудовых отношений гражданско-правовыми

По результатам проверки УФНС Смоленской области пришло к выводу: УО заключила с самозанятыми договоры на оказание услуг по уборке придомовой территории МКД, подменив трудовые отношения гражданско-правовыми. Усмотрев в этом нарушение ст. 226 НК РФ, налоговики оштрафовали УО на 5424 рубля, а также насчитали 434 761 рубль неуплаченного в бюджет НДФЛ. УО обратилась в суд, чтобы признать решение УФНС незаконным.

Суды двух инстанций и в удовлетворении иска отказали (дело № А62-1161/2025).
«К характерным признакам трудовых отношений в соответствии со ст. 15 и 56 ТК РФ относятся: достижение сторонами соглашения о личном выполнении работником определенной, заранее обусловленной трудовой функции в интересах, под контролем и управлением работодателя; подчинение работника действующим у работодателя правилам внутреннего трудового распорядка, графику работы (сменности); обеспечение работодателем условий труда; выполнение работником трудовой функции за плату» (абз. 3 п. 17 постановления Пленума ВС РФ № 15).

Ссылаясь на другие положения этого постановления и нормы ТК РФ, суды отметили, что в рассматриваемом случае:

▪️УО заключала с самозанятыми однотипные договоры (нет зависимости от индивидуальной специфики услуг). Они идентичны по условиям, носят систематический характер, перезаключаются аналогично предшествующим.

▪️Предмет договора не конкретизирует необходимые УО услуги и их периодичность. Договорами предусмотрена лишь трудовая функция — уборка территории. Следовательно, УО важен сам процесс труда, а не оказанная услуга.

▪️Самозанятые лично оказывали услуги, определяемые трудовой функцией. Отношения с УО носили длительный характер.

▪️Ответчик являлся единственным получателем услуг, а самозанятые находились в подчинении мастеров участков. Из свидетельских показаний следует, что УО распределяла самозанятых по объектам исходя из производственной необходимости.

▪️Оказанные услуги относятся к непосредственной деятельности ответчика, для осуществления которой необходим штат соответствующих работников. Однако штатное расписание УО не предусматривает наличие дворников.

▪️УО оплачивала услуги ежемесячно в одну дату. При этом плательщики НПД оформляли чеки до поступления денежных средств, а акты выполненных работ — гораздо позднее.

▪️Протоколы допросов свидетельствуют о совпадении регистрации чеков по времени и дате несколькими самозанятыми лицами, не знакомыми между собой.

▪️Работа осуществлялась плательщиками НПД с определенной периодичностью.

Таким образом, «результатами проверки установлена совокупность характерных признаков применения схем уклонения от налогообложения с привлечением к выполнению работ граждан, зарегистрированных в качестве плательщиков налога на профессиональный доход в целях подмены трудовых отношений гражданско-правовыми, и, соответственно, незаконной оптимизации налога на доходы физических лиц».

Но есть нюанс. При расчете НДФЛ налоговики уменьшили его размер на сумму налога, фактически уплаченного самозанятыми (13% - 6% = 7%). Суд первой инстанции посчитал это обоснованным.

Апелляционный суд решил иначе и указал на следующее:
— Переплата налога, получившаяся при переквалификации отношений, «не может быть произвольно зачтена в счет уплаты НДФЛ в отсутствие соответствующего волеизъявления плательщика НПД, поскольку не исключается право налогоплательщиков распорядиться данной суммой иным образом.
— Учет уплаченного работником в бюджет НПД при определении налоговых обязательств налогового агента не гарантирует полного исполнения последним обязанности по перечислению в бюджет НДФЛ в установленном законом размере».

Поэтому уменьшение НДФЛ на сумму налога, уже уплаченного самозанятыми, неправомерно. Аналогичной позиции придерживается и Верховный Суд РФ в определении от 03.02.2025 № 309-ЭС24-20306.

Однако ввиду недопустимости ухудшения положения налогоплательщика суд не стал отменять/изменять вынесенное решение в этой части.

📍 В КП рассказали о способах сэкономить на оплате ЖКУ в 2025 году

С июля тарифы ЖКХ в среднем по России выросли на 11,9%, а в отдельных регионах — до 21%. При среднем чеке в 4172 руб. многие оплачивают не только коммуналку, но и комиссию, которая взимается банками. Например, Сбер берет процентную комиссию, а Хоум Кредит – фиксированную. При этом ряд банков не взимает комиссию. В их числе Т-Банк, Альфа и другие.

При этом оплата коммунальных услуг часто становится инструментом мошенников, которые подделывают реквизиты. Как рассказал эксперт Т-Банка, снизить риск обмана помогает оплата в банковском приложении: пользователи оплачивают счета, предоставленные самим поставщиком услуги.

В числе возможных способов избежать комиссию — государственный портал для оплаты коммуналки напрямую у поставщика, на котором необходима регистрация с помощью учётной записи на Госуслугах.

📍 В Госдуму внесен законопроект о пустующих МКД

Проблема касается массового заброса квартир в многоквартирных домах их собственниками. Это приводит к ряду серьёзных последствий:
— Нарушение теплового контура здания (открытые окна, выбитые стёкла),
— Повышенный износ инженерных систем,
— Частые аварии в системах тепло- и водоснабжения,
— Риск промерзания коммуникаций зимой, особенно в северных регионах,
— Угроза безопасности жильцов из-за проникновения посторонних лиц в пустые квартиры.

Авторы проекта указывают, что в результате этого добросовестные собственники лишаются комфортных условий проживания и гарантий безопасности.

Что предлагается:
➡ установить в Жилищном кодексе РФ возможность признания жилого помещения в многоквартирном доме пустующим;
➡ отнести к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений полномочие по признанию в установленном порядке жилых помещений в многоквартирном доме пустующими,
➡ при этом решение о признании жилого помещения в многоквартирном доме пустующим будет приниматься комиссией, созданной органом местного самоуправления,
➡ жилищные права нанимателей и собственников пустующих помещений в многоквартирных домах предлагается обеспечивать по аналогии с нормами Жилищного кодекса, действующими в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.