🎉 Завтра у нас начинается распродажа года – Черная пятница!
На Черную пятницу мы не делаем фиктивных скидок и не собираем случайные продукты. Это реальные курсы, вебинары и программы, которые весь год продавались по своей обычной стоимости. Вы легко можете сравнить цены и убедиться, что скидки реальные, а не созданные «под акцию».
🔥 На распродаже будет 3 секретных лота – каждый закрывает разные задачи в инвестициях, поэтому каждый день будет возможность забрать нужный вам продукт по максимальной скидке.
⚙️ Механика простая:
⓵ 21 ноября открывается первый секретный лот – в этот день на него будет самая низкая цена за всю распродажу.
⓶ 22 ноября откроется второй лот с максимальной скидкой в день старта, а цена на первый лот вырастет.
⓷ 23 ноября откроется третий лот с самой большой скидкой Черной пятницы, при этом все три лота будут доступны, но первые два уже дороже, чем в день их открытия.

🔔 Следите за анонсами в почте, боте и моем Telegram-канале – с 21 по 23 ноября!

ДОМ РФ – госфин-институт, который зарабатывает на ипотеке и стройке: банк, проектное финансирование девелоперов, секьюритизация ипотеки. Покупка этой бумаги – смешанная ставка на финансовый сектор и сектор недвижимости (оба сейчас под давлением: высокие ставки, охлаждение ипотеки и новостроек).
Основные параметры IPO.
Диапазон IPO – 1650–1750 руб. за акцию. Изначально Минфин называл ориентир по free float около 5% акций с оговоркой «при хорошем рынке может быть больше». Сейчас минимальный заявленный объём размещения – не менее 20 млрд руб., то есть в рынок уйдёт порядка 7–8% капитала – это всё равно очень мало, цена в будущем будет легко двигаться на крупных заявках.
Компания привлекает через до 30 млрд руб., чтобы усилить капитал и иметь возможность дальше наращивать активы (в первую очередь кредиты девелоперам), не упираясь в нормативы ЦБ по достаточности капитала. Основная часть средств пойдёт на проектное финансирование новостроек: план – профинансировать около 1 млн кв. м жилья (ориентир – порядка 15 000 семей) и вложиться в инфраструктурные проекты.
Бизнес-модель завязана на льготную ипотеку и стройку. Темпы роста ключевых сегментов ДОМ. РФ фактически следуют за тем, как государство «качаeт» рынок через программы поддержки ипотеки и комплексного развития территорий.
Я подчеркну ещё раз: если у других банков есть диверсификация по каналам дохода, то у ДОМ. РФ её почти нет. Сбер и ВТБ могут опереться на потребкредиты, комиссионный бизнес, экосистему, корпоративное кредитование – ипотека у них важна, но это не единственный драйвер прибыли.
Т-Банк – агрессивный розничный финтех с упором на высокодоходные розничные продукты и полностью онлайн-модель, риски у него сосредоточены вокруг потребкредитования и стоимости фондирования.
Совкомбанк – универсальный банк топ-10, чья модель строится на розничном бизнесе, корпоративный блок и казначейство.
У ДОМ РФ всё заточено под рынок недвижимости и связанные с ним финансовые продукты – ипотеку, проектное финансирование, секьюритизацию, арендное и инфраструктурное жильё.
Главные плюсы кейса
– системный госигрок, встроенный в госполитику по жилью и ипотеке;
– высокая рентабельность капитала (около 21%) и понятная модель заработка на ипотеке и строительстве;
– дивидендная политика 50% прибыли по МСФО, сценарно двузначная дивидендная доходность в рублях к текущему диапазону размещения;
– дисконт по оценке к крупнейшим банкам при уже сопоставимой рентабельности и дивидендном профиле

Риски:
– зависимость от формата льготной ипотеки и других господдержек: изменение параметров программ или их сворачивание напрямую бьёт по спросу, темпам роста и марже;
– почти весь бизнес завязан на рынок жилья и стройки, просадка сектора одновременно давит на проектное финансирование, ипотеку и секьюритизацию;
– страновой и санкционный риск: российский госэмитент с ограниченным кругом инвесторов и устойчивым дисконтом к глобальным аналогам;
– малый free float: тонкий рынок, высокая чувствительность к крупным заявкам, потенциально сильная волатильность после IPO и риск того, что крупному инвестору будет сложно быстро войти/выйти;

В сухом остатке: ДОМ РФ – это не универсальный «второй Сбер», а точечная ставка на то, что государство продолжит активно поддерживать рынок жилья и ипотеку

НЕ ИНВЕСТ РЕКОМЕНДАЦИЯ. Эмитент достойный. Перспективы для роста есть, но очень зависит от того как будет складываться ситуация на рынке недвижимости и желания государства вкладывать деньги в сектор.

❗️Заплатите налоги до 1 декабря – в том числе на доход по вкладам

Проверьте личный кабинет на сайте налоговой – если вы получали проценты по депозитам/ на остаток по счету/ накопительному счету в 2024 году, вам могли быть начислены налоги на процентный доход.

🏦 Налог на процентный доход с банковских вкладов впервые начислили в 2024 году за доходы 2023 года, а в 2025 году правила расчета снова изменились.

🧩У этого налога много нюансов: как считается база, какие ставки применяются и в каких случаях платить вообще не нужно.

ℹ️Чтобы вы не теряли доходность и понимали, какой может быть начислен налог, я собрала всю актуальную информацию по налогообложению доходов по банковским вкладам в одном коротком и понятном гайде.

🎁Забирайте гайд бесплатно по ссылке:
https://valdschool.ru/deposit_tax

Бум инвестиций в Батуми скоро сойдет на нет. Я не буду нахваливать вам город (это за меня сделает масса риэлторов). Расскажу факты, которые помогают увидеть: инвестиционной привлекательности в этом городе уже нет.

Очень важный факт. Население Батуми – около 200 000 человек. Запомним это.

За последние годы Батуми уже получил около 119 тысяч квартир, и к 2029 году планируют ввести ещё примерно 58 тысяч, почти 80 % из которых – под краткосрочную аренду, а не для жизни. Все это человейники, которые строят в паре метров друг от друга.

То есть мы говорим почти о 180 000 квартир на город с населением 200 000. Местные жители физически не могут обслужить такой объем. Даже если представить, что весь город начнет работать только на обслуживание этой недвижимости, рабочих рук все равно не хватит.

Транспорт и инфраструктура тоже не резиновые. Аэропорт в Батуми – на 4 гейта. Это маленький аэропорт для узкофюзеляжных самолетов. Как в город завозить такой объем туристов – загадка. Добраться из Тбилиси – около 5 часов на машине, поезда ходят несколько раз в день и тоже едут не быстро. То есть привезти сюда поток туристов, который постоянно будет занимать этот объем апартаментов, нереально. Есть предельная емкость инфраструктуры. Сколько бы вы ни строили 50-этажек на расстоянии 3 метра друг от друга, аэропорт от этого больше и быстрее туристов принимать не начнет.

Кто на самом деле инвестирует в Батуми. В доме юстиции мне прямо сказали, что «европейские инвесторы» (которыми так любят хвастаться риэлторы) – это в основном славяне с европейскими паспортами. То есть когда вам говорят, что «европейцы все выкупают», в реальности это чаще всего выходцы из СНГ, живущие в Германии, Польше и т.д.

Народ идет за «дешевыми инвест-квартирами». В ответ застройщики клепают апарты по 30 метров в форме пенала. По 10 квартир на этаж – и все апарты. Двушку просто не найти. Чтобы получить нормальные 70–80 м², людям приходится выкупать и объединять по две–три крошечные студии. На выходе это уже совсем не «дешевая инвестквартира», а вход по высокой цене. Доходность на такую сумму, особенно с учетом конкуренции из сотен похожих апартаментов, мягко говоря, не радует.

Качество стройки.
Батуми – не Дубай. Здесь нет такого объема квалифицированной рабочей силы и технического надзора. Рабочая сила из этого региона и соседних едет как раз в Дубай. Многоэтажные человейники строятся по 5–7–10 лет. При этом Батуми – один из самых влажных городов региона: много осадков и высокая среднегодовая влажность. В таком климате дома, которые годами стоят недостроенными, без отопления и нормальной эксплуатации, получают ожидаемые проблемы: сырость, плесень, осыпающаяся штукатурка.

Я видела дома 2022–2023 годов, где уже:
– на балконах трескается и отваливается штукатурка;
– за декоративными фасадными панелями видны пятна плесени;
– по внешним стенам идут потёки.

Отдельный момент – отсутствие газового отопления во многих проектах.Зимой подавляющая часть таких «инвест-апартаментов» пустует, никто не включает кондиционеры и тёплые полы. В этом влажном климате это прямой путь к ухудшению состояния объекта и росту расходов на ремонт и содержание через несколько лет.

Обслуживание домов нет.
Множество комплексов толком не обслуживается. Я видела немало домов, в которых «должно было быть всё» – бассейн, фитнес, ресепшн, сервис. В итоге этого просто нет или все работает формально. Большинство квартир стоит без отделки, иностранные собственники не спешат что-то с ними делать, УК не собирает достаточно платежей, чтобы поддерживать инфраструктуру. В результате инфраструктура либо не запускается, либо быстро деградирует. Ну и я не говорю уже о том, что не ухоженные объекты портят общий вид.

Годы ремонта!
Вам сдали хороший аппарт с ремонтом, с УК проблем нет… Вы получите массу недовольных арендаторов, которым весь отдых будут сверлить «по голове» с 10 соседних строек и ремонта квартир в вашем доме. И так следующие 10 лет. От ремонта шум и пыль по всему городу.

Продолжение в комментариях!

Итоги поездки в Батуми и поиска инвестиционной недвижимости.
Ничего не купила 😅

Подробно все выводы напишу ближайшие дни.

Вот тут можно оценить масштаб объектов в аренду в одном МАЛОЭТАЖНОМ доме (всего то 18 этажей) 😂