Сценарий резкого оживления рынка ипотеки в 2026 году станет вероятным при стечении нескольких ключевых факторов. Основной драйвер — это последовательное снижение ключевой ставки Банком России. Текущий курс регулятора на смягчение монетарной политики создаёт фундамент для того, чтобы рыночные ставки по ипотеке достигли психологически приемлемого для массового покупателя диапазона в 10–12% годовых. Именно этот уровень сделает кредит реально обслуживаемым и запустит новую волну спроса.

Важную роль в формировании предпосылок сыграла такая альтернативная схема, как рассрочка. Она выступила стабилизатором рынка в период высоких ставок, но несла в себе риски для застройщиков. В 2026 году ожидается постепенный отток спроса с этой схемы обратно — в более прозрачное ипотечное поле, особенно по мере нормализации условий кредитования.
Кроме того, рынок уже проходит этап адаптации, а это важная внутренняя предпосылка для будущего подъёма. Мы фиксируем рост краткосрочной ипотеки, которая уже занимает около 10–15% от общего числа сделок. Этот тренд способствует снижению общего объёма задолженности и повышению прозрачности рынка.

В целом стабилизация ситуации потребует комплексных мер и времени для адаптации всех участников рынка. Для застройщиков это означает необходимость гибкого подхода к ценообразованию и разработки новых, более доступных форматов жилья, которые будут соответствовать изменяющимся финансовым возможностям покупателей.

Начальник отдела ипотечного кредитования ГК ТОЧНО Гульсина Шакова:

Если смотреть на текущую ситуацию и прогнозы на 2025-2026 год, то предпосылки для роста ипотеки в 2026 году действительно есть. Рынок вторичного жилья постепенно оживает: даже небольшое снижение ставок повышает интерес к обычной рыночной ипотеке. Для рынка, который несколько лет держался в основном за счет господдержки и иных механизмов не видел, это важный знак, что спрос начинает восстанавливаться.

По прогнозам, к концу 2026 года ключевая ставка может снизиться до 13%. В этом случае ставка по рыночной ипотеке может быть около 19% в начале года и примерно 16% к его концу. Если так произойдет, то ипотека станет доступнее, и на рынок вернутся покупатели, которые сейчас просто ждут подходящих условий.

Важно учитывать и отложенный спрос. Есть большая группа клиентов, которые присматривают жильё, но не покупают из-за высоких ставок и отсутствия подходящих льготных программ. Когда ставки по кредитам и доходность по вкладам начнут снижаться, эти люди выйдут на рынок. Это может заметно увеличить спрос и создать ажиотаж. В такие моменты цены обычно растут — застройщики поднимают их, чтобы сохранить прибыль и не допустить быстрого «вымывания» самых привлекательных лотов.
Если в льготных программах и налоговой политике не произойдет резких негативных изменений, то конец 2025 года и начало 2026-го действительно могут стать хорошим временем для покупки жилья у застройщиков.

В 2026 году рынок ипотеки может вернуться к показателям 2024-го и достигнуть отметки в 5 трлн рублей, что на 25% выше текущих показателей. К такому выводу пришли аналитики Frank RG в исследовании «Ипотека в России 2025». Вы видите предпосылки к такому резкому росту ипотечного кредитования в 2026 году? Если оно случится, как это отразится на стоимости жилья? Ответы экспертов в рубрике #опросы

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Банников:

Рост на 25% от базы этого года в 2026-м не кажется мне каким-то взрывным. В целом, я согласен с аналитиками о возможности такого роста. Думаю, что ЦБ всё-таки постепенно будет понижать ставку в течение следующего года, и мы увидим рост спроса на ипотеку по рыночной ставке.
Соответственно, спрос будет увеличен по сравнению с текущим годом, в первую очередь на вторичное жильё, и стоимость квадратного метра тоже будет расти, без сомнения.

Основатель АН «Старыгин и партнеры», вице-президент Гильдии риэлторов Москвы Даниил Старыгин:

На данный момент это самый оптимистичный сценарий из всех, что я слышал от аналитиков. Вероятность которого я полагаю 10% в текущем положении рынка ипотеки.
Не стоит забывать, что инфляция, изменения связанные с НДС и объём просрочек по ипотеке и рассрочкам на сегодняшний день находятся не в лучшем состоянии, мягко говоря, и в 2026 году нам только предстоит увидеть разгон кризис-факторов. Ожидать оживление рынка ипотеки ранее 2028 года не стоит, по моему мнению.

Заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова:

В 2026 году также ожидаем положительную динамику по выдачам ипотечных кредитов на 20% к текущим показателям, и с учётом роста цен общая сумма выдач будет близка к значениям 2024 года. Однако такой рост в основном произойдёт за счёт увеличения среднего чека по ипотеке, а в абсолютном значении количество сделок будет примерно на 15% меньше.
Важным фактором станет рост спроса на рынке вторичного жилья. Выдачи по льготным программам сократятся по количеству из-за изменения условий «Семейной ипотеки» (одна «Семейная ипотека» на семью), при этом средний чек по таким выдачам вырастет, поскольку застройщикам придётся закладывать в стоимость повышенные расходы на субсидирование льготных выдач.
Сдержит рост спроса и повышенные требования ЦБ к выдаче ипотеки, к портрету заёмщика и к документальному подтверждению доходов.

Директoр пo прoдажам девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова:

Мы наблюдаем устойчивые предпосылки для такого роста. Уже несколько месяцев сохраняется тренд на снижение ключевой ставки, что также ведёт к снижению рыночных ипотечных ставок.
Мы ожидаем значительной активизации рынка, когда ипотека станет общедоступной по ставкам 13–15% годовых. Важно понимать, что за последний период среди потенциальных покупателей сформировался значительный отложенный спрос — многие откладывали покупку именно из-за недоступности кредита на текущих условиях.
Рост стоимости недвижимости в такой ситуации практически неизбежен. С одной стороны, в экспозиции застройщиков есть готовая недвижимость, которая находится на пике своей стоимости, и при росте спроса цены на этот продукт будут только увеличиваться.
С другой стороны, на строящееся жилье цены будут расти в силу постоянного увеличения себестоимости строительства и предстоящих изменений в налогообложении в следующем году

(продолжение в следующем посте)