📈 возраст покупателей первой недвижимости растет по всему миру

в мире происходит очень заметный сдвиг: люди покупают свое первое жилье все позже.

на это влияют цены, ставки, неравенство стартов и общая архитектура жилищных рынков. и это происходит, с рядом различий, по всему миру.

цифры выглядят так:

🇺🇸 в США медианный возраст человека, который впервые покупает жилье, поднялся до 40 лет — рекорд за всю историю наблюдений. в начале 1990-х это было 28 лет.

молодых покупателей постепенно «вытесняют» люди, которые уже имеют недвижимость, имеют капитал, могут использовать старую квартиру для покупки новой, а также выигрывают за счет роста цен за последние десятилетия.

🇪🇺 в Европе картинка похожая, хотя и неоднородная: для примера, Франция и Австрия — 31, Германия — 34, Испания — 41.

🇬🇧 в Великобритании медианный возраст держится около 34 лет, а в Ирландии за последние годы поднялся до 39.

то есть даже в богатых странах с развитым рынком жилья и обширными ипотечными программами входной возраст растет. это происходит потому, что покупательная способность не успевает за ценами, а доступные квартиры становятся редкостью.

это глобальная тенденция, отражающая реальность: молодым людям все труднее входить в рынок, и первая покупка становится не стартом «взрослой жизни», как раньше, а дальним этапом — после накоплений, после долгой аренды, после устойчивости в профессии.

это отражает и ваш опыт. опросы, которые я проводила за последний год, показывают, что многим из вас крайне трудно позволить себе жилье, которое смогло бы закрыть ваши потребности. в отдельный канал, который я сделала для обсуждения темы недвижимости, вступило 650 человек.

🇷🇺 теперь посмотрим на то, что происходит в России. статистика менее системная, но тенденция такая же, а местами даже сильнее.

средний возраст покупателя жилья сегодня — около 39–43 лет. если смотреть именно на первую покупку, многие пытаются войти в рынок в 25–30 лет, но статистически чаще это покупка студий или маленьких однокомнатных квартир.

после того как в 2022 года ключевая ставка взлетела до 20 процентов, объем выдачи ипотеки обвалился почти на 80% по сравнению с тем же периодом 2021 года. это был один из самых резких спадов в истории российского рынка жилья:

1. покупки резко сократились потому что ипотека стала недоступной.

2. цены на жилье не упали из-за сочетания льготных гиперспросов, ограниченного предложения и инвестиционных покупок.

3. застройщики на фоне ставок и роста цен на материалы стали испытывать серьезнейшие проблемы.

что в итоге?

вход в рынок жилья становится все более отложенным. первую квартиру теперь покупают не «в начале жизни», а ближе к середине. это означает две вещи:

☄️ рынок стал сложнее и требует стратегического подхода: планирования, понимания своей финансовой траектории и реалистичных ожиданий.

☄️ возраст покупателя будет продолжать расти, пока доходы и стоимость жилья остаются несопоставимыми.

и это не индивидуальная проблема, а структурная реальность, которую важно осознавать, когда мы говорим о первых шагах в сторону своей квартиры.

опрос о жилье показал, что лишь 46% из вас уверены в наследуемой недвижимости. в чате канал было озвучено удивление: куда девается вся недвижимость от прошлых поколений?

давайте разбираться, почему жилье в наследство — это не универсальная норма.

1. историческая пауза в накоплении капитала

в постсоветских странах история наследуемого жилья обрывается на уровне целой эпохи. после революции многие семьи лишились земли, домов, возможностей зарабатывать, накоплений.

все, что существовало как частная собственность, было национализировано. в советском союзе жилье, в основном, распределялось, а не покупалось: квартиры выделяли предприятия, профсоюзы, ведомства.

приватизация началась лишь в 90-х, но недвижимость принесла для собственников и издержки: государство потеряло контроль над огромным фондом жилья, в том числе над коммуналками и ветхими домами. многие дома остались без обслуживающих организаций.

семьи часто были прописаны все вместе в одной недвижимости и именно эти квартиры перешли в их собственность. теперь, когда у родителей несколько наследников, эта квартира делится на доли. часто она все еще заселена другими родственниками, и продать ее или даже распоряжаться ею невозможно.

такие квартиры формально считаются собственностью, но фактически превращаются в замороженные активы.

2. разрушенные связи и миграция

за последние десятилетия многие семьи переехали — внутри страны или за ее пределы.

у кого-то родители остались в россии, а сами люди живут в европе; у кого-то квартира — в другом регионе, где рынок в разы дешевле. формально актив есть, но он не имеет смысла там, где ты живешь. получить его — значит потратить месяцы на оформление, налоги, перевод, продажу, которые могут просто съесть выгоду.

квартира может находиться там, где рынок давно стагнирует. доля в квартире в магнитогорске или дом в деревне не сопоставимы по стоимости с жильем в большом городе.

наследство формально есть, но оно не решает жилищный вопрос там, где человек реально живет.

3. стареющее жилье и обременения

многие «наследные» квартиры — старый фонд без капитальных ремонтов, с долгами по коммуналке или с зарегистрированными пожилыми родственниками. наследникам достается не актив, а ответственность. кто-то отказывается от такого наследства, потому что просто не потянет его финансово и психологически.

4. позднее наследование

наследство часто достается тогда, когда оно уже не решает ключевой жилищный вопрос. квартира может появиться слишком поздно, чтобы стать реальной опорой для большей части жизни.

✍🏼 последние несколько лет именно тема недвижимости является одной из наиболее интересных и актуальных для вас. я хочу сделать серию материалов, которые помогут вам разобраться, какая стратегия может помочь купить недвижимость в 21 веке.

для удобства, я буду выкладывать все материалы в отдельном пространстве.

сама система сейчас устроена так, что она усиливает неравенство между теми, кто успел войти в рынок раньше, и теми, кто только пытается.

у многих людей, купивших жилье до резкого роста цен, недвижимость превратилась в капитал, который работает сам на себя. они могут брать новые ипотеки, сдавать жилье, платить за следующую ипотеку арендой — и так строить целую огромную цепочку. отмечу, что это не значит, что эти люди в чем-то плохие. я лишь констатирую изменения в экономическом контексте для разных поколений, которые крайне важно учитывать при решении купить недвижимость сейчас.

в большинстве стран нет строгих ограничений на количество ипотек у одного человека. поэтому инструмент, который задумывался как способ помочь тем, кто не может позволить себе жилье сразу, стал в первую очередь усиливать позиции тех, кто и так уже имел доступ к активам.

раньше можно было просто откладывать — и через несколько лет позволить себе квартиру. теперь, если просто хранить деньги, они обесцениваются, покупательная способность уменьшается. если человек не понимает, как устроена актуальная экономика, то процесс покупки жилья может выглядеть как бесконечная гонка, в которой цель отдаляется быстрее, чем ты к ней приближаешься. пока ты копишь, инфляция съедает сбережения, а цена на жилье уходит еще выше.

первая покупка почти никогда не бывает «той самой». чаще это шаг, который дает опору для будущего движения. дом, который можно поменять. актив, который можно превратить в следующий или качественно использовать при сдаче в аренду.

🗒️ я подготовила для вас вопросы, которые помогут понять, как соотносятся ваши ресурсы, стратегия и текущий рынок:

1️⃣ насколько мой капитал адаптирован к сегодняшним ценам на недвижимость?

если я попробую купить жилье сейчас — какой процент своих активов я вложу, и сколько останется для моей безопасности и дальнейшего развития моего капитала?

2️⃣ насколько мой доход устойчив, чтобы обслуживать ипотеку или арендные платежи без ущерба другим целям?

выдержу ли я несколько месяцев снижения дохода, роста ставок или непредвиденных расходов?

3️⃣ есть ли у моего капитала развитие?

растут ли мои активы быстрее инфляции и рынка недвижимости, или я фактически теряю покупательную способность, пока коплю?

4️⃣ что сейчас ближе моим возможностям — аренда, первая небольшая покупка или стратегия постепенного накопления через инвестиции?

не всегда первый шаг — это покупка, иногда им становится решение, которое сохраняет гибкость.

5️⃣ реалистично ли моя «квартира мечты» соотносится с моими текущими доходами и горизонтом накоплений?

если нет — что может стать промежуточным шагом: меньшая площадь, другой район, совместная покупка, инвестиционная квартира под сдачу?

🏠 в следующих материалах я расскажу вам о наиболее эффективных стратегиях движения к покупке недвижимости, которые работают в актуальной экономической среде.