💰 Студии vs. однушки: что выгоднее для инвеста

В Циане говорят, что студии, по крайней мере для вторички. Однушки, сдаваемые в долгосрок, приносят в среднем 6% годовых, а студии — 8%.

Однокомнатные стоят ощутимо дороже, а ставки аренды там не сильно больше. В итоге инвесторы предпочитают купить небольшую студию, сдавать ее и быстрее выйти на окупаемость. Также студии на вторичке обычно расположены в современных домах — ставки аренды там сравнимы с 1к в старом фонде.

Проверили варианты на вторичке для аренды в пределах МКАД. Имено жилых, без апартаментов, доступно:
▪️ 781 студия (от 25 тыс. ₽ за 14 м² до 200 тыс. за 40 м²). В домах от 2005 г. — 591 вариант.
▪️ В то же время арендных однушек аж 4150. Но в домах не старше 2005-го их всего 1750.

Что касается новостроек, выбор между 1к и студиями под аренду зависит от целей и возможностей инвестора. В большинстве наших расчетов инвест в студии был выгоднее, чем в квартиры больших площадей. Студии подходят для инвесторов с ограниченным бюджетом и краткосрочными целями, однушки — для тех, кому нужен стабильный доход и менее волатильный спрос.

👉 При этом сейчас на рынке новостроек Москвы в продаже около 2 тыс. студий площадью менее 28 м². С 1 августа 2024-го метраж меньше делать нельзя. Думаем, на оставшиеся на рынке варианты будет повышенный спрос. Правда, девелоперы уже задрали на них цены.

✈️ Новостройка по расчету

Минфин внес в правительство пакет документов, в т. ч. законопроект о федеральном бюджете на 2026 год. Среди прочего — стандартную ставку НДС хотят повысить с 20 % до 22 %. Если поправки примут, они вступят в силу с 1 января 2026 года.

Формально покупатели новостроек не платят НДС, но изменения почувствуют:
▪️ Себестоимость строительства подрастет — подорожают материалы и техника.
▪️ Девелоперы будут закладывать дополнительную нагрузку в цену квартир.
▪️ Цена квадрата может ощутимо вырасти, что неплохо для уже зашедших в проекты инвесторов, но может охладить пыл потенциальных.

Что это значит для покупателей и инвесторов:
— Ожидайте повышения цен в новых проектах (а когда было иначе?).
〰️Возможно, стоит рассмотреть инвестиции в недвижку до конца года, особенно стоит обращать внимание на стартовые цены и условия покупки.
〰️Девелоперам нужно проанализировать риски ценовых корректировок. В премиуме они могут быть менее резкими, а в комфорт и бизнес-сегментах маржа невелика, поэтому налоговый рост может вынудить застройщиков менять концепцию проектов. Как мы понимаем, не в лучшую сторону.

👉 Но есть и позитивная новость: Минфин сообщил, что в проект бюджета на 2026–2028 гг. заложили 1,8 трлн ₽ на семейную ипотеку, а на льготку в этом году хотят направить еще более 230 млрд ₽.

✈️ Новостройка по расчету