В Nexus, конечно, королевство углов, которые даже сразу не придумаешь, как заполнить. Повезло тем квартирам, что смотрят в город, а вот в тех, что окнами во двор, дизайнерам придется постараться. Ну и вопрос — во сколько подходов будут мыть все эти окна.

Локация позиционируется как семейная. Выражение «встань в угол» приобрело новый смысл 😁

Новостройка по расчету в MAX

Light industrial (лайт-индастриал) — многофункциональные производственные помещения, которые строят для малого и среднего бизнеса. Здесь в одном блоке можно разместить и склад, и производство, и шоурум, и офис — причем офисная часть уже идет с отделкой, что позволяет организовать быстрый переезд и не тратиться на ремонт.

С начала года, согласно совместному отчету консалтинговой компании IBC Real Estate и девелопера Parametr, объем строительства таких объектов вырос в 2 раза, а спрос превышает предложение в 10 (!) раз. Подтягиваются и инвесторы, доля которых увеличилась в 2 раза по сравнению с прошлым годом.

Яркий пример light industrial — промпарк «Соколово» от девелопера Parametr, который системно строит такие объекты в Московском регионе.

Находится промпарк на первой линии Киевского шоссе всего в 15 км от МКАД. Это объект класса А — премиальный на рынке индустриально-логистической недвижимости. Готовность первой очереди в IV кв. 2026 г.

Здесь широкий выбор лотов: блоки с зоной погрузки докового или воротного типа, а также с опцией кросс-док. Прогнозируемая арендная доходность — 14–16% годовых со сроком окупаемости в 6–7 лет. Сам актив дорожает в среднем на 8% в год.

👉 Кроме того, есть возможность приобрести блок в долях с партнером или партнерами. Тогда договор купли-продажи заключается на несколько ИП, и партнеры владеют объектом на правах долевой собственности. Если же цель в инвесте, то можно передать помещение девелоперу в управление и получать пассивный доход.

❗️Старт продаж Nexus — высокие цены, странные планировки, хорошее расположение

ЖК от «Аквилона» представляет собой высотку невыдающейся архитектуры в 46 этажей. Также будет двухуровневый паркинг, большая придомовая территория и парк на 7-метровом стилобате. Рядом построят бизнес-центр.

🗺 Расположение: ЗАО, Кунцево, ул. Ярцевская, 21/1. Прямо у метро «Молодежная». Район зеленый и обжитой, с социалкой проблем нет. По транспорту: в треугольнике между МКАД, Рублевским и Можайским шоссе.

🏗 Застройщик: «Аквилон», архитектура — бюро «Остоженка».

🛎 Класс: бизнес.

✨ Отделка: часть квартир с white box, часть — без отделки.

🔑 Срок сдачи: III кв. 2029 года.

💵 Цены и квартирография: 639 квартир и 290 машиномест, средняя площадь жилья — 49 м², потолки 2,85 метра. Напрягает, что всего 5 лифтов, маловато.

Детальнее:
▪️ студии от 29 до 32,5 м² — от 19 до 24,1 млн ₽
▪️ 1к от 39,6 до 44,3 м² — от 24 до 29,5 млн ₽
▪️ 2к от 43,6 до 61,6 м² — от 25,2 до 39,9 млн ₽
▪️ 3к+ от 54,3 до 93,5 м² — 28,8 до 59,7 млн ₽
Средняя цена — 600 тыс. ₽/м². На сайте все 120 квартир в продаже «акционные», но стартовые цены настолько неадекватны, что всерьез их воспринимать сложно.

💰 Расчет доходности: квартиру 39,6 м² с white box оценивают в 24 млн ₽. На районе бизнес-класс в продаже найти непросто, ближайший — ЖК — Shome у метро «Кунцевская». Аналогичный вариант (11 этаж, 37,7 м², с ремонтом) — 25,8 млн ₽. Годовая доходность к ключам — 3,92%.

2к площадью 53,9 м² отдают за 27,7 млн ₽, а в сданном ЖК бизнес-класса Vander Park (15 этаж, 52,5 м², с мебелью) — за 35,5 млн ₽. Со всеми поправками годовая доходность будет в районе 4,5%.

🧮 Конкуренция: самый сильный конкурент ЖК — «Среда на Кутузовском» (430–800 тыс. ₽/м²). Предчистовая отделка и сдача в середине 2027 года. Относительно рядом ЖК «Остров» от «Донстроя» — целый квартал со сданными и строящимися домами и квартирами и ценником от 550 тыс. ₽/м². Еще есть «Кутузовский квартал» от ПИКа. Готовая отделка, сдача в 2026 году, цены от 450 до 780 тыс. ₽/м².

📌 Вывод: если бы не конкуренты, цены можно было бы понять. Но с учетом предложений на рынке получается дороговато, хоть и варианты для инвеста тут просматриваются. Возможно, после первых недель продаж ценник скорректируют. Отметим еще, что у здания сложный фасад — на планировках это отражается. Также в нарезке большинство квартир — студии и 1к.

Рендеры: презентации проекта, карта: «Яндекс».

Новостройка по расчету в MAX

В апреле мы рассказали, что Москва одобрила вторую очередь проекта из 5 башен от ООО «СЗ 5 ДОНСКОЙ» в Донском районе. Но после этого новостей больше нет, статус объекта до сих пор не определен.

Основную башню на участке 0,33 га активно строят и продают, срок сдачи — 3 квартал 2026 года. А вот рядом, на крупной территории, которая нужна, чтобы достроить ЖК, — все еще стоят кирпичные дома и живут люди.

По идее, девелопер должен был переселить жильцов в другие дома за свой счет. В основном предлагались варианты в районе ст. м. «Академическая» и «Профсоюзная». Особая активность по этому вопросу была в 2023‒2024 годах. Многие тогда согласились переехать, но не все. Пока все не выехали, строить вторую очередь невозможно.

Стоит отметить и общую финансовую неустойчивость проекта и спорную локацию, которые не способствуют большому спросу: продано 136 из 596 квартир (23%). Плюс ко всему город одобрил проект КРТ «Донские улицы», который будет расположен перед Five Towers.

👉 Таким образом, в настоящий момент неизвестно, будет ли проект реализован полностью, или останется в виде одной высотки. Будем следить за новостями.

Новостройка по расчету в MAX

❗️Исправит ли Aurum Time ошибки проекта Ice Towers

В начале недели состоялась презентация и полетели рендеры, а буквально на следующий день открылись брони. В ЖК будет 5 разновысоток, максимум на 46 этажей.

🗺 Расположение: ВАО, Богородский район, 4-й проезд Подбельского, вл. 3а. 10 минут до метро и МЦК «Бульвар Рокоссовского». МСД под окнами, рядом много зеленых зон. Район обжитой.

🏗 Застройщик: «Град Девелопмент», архитектура АПЕКС.

🛎 Класс: бизнес.

✨ Отделка: без отделки.

🔑 Срок сдачи: 4 кв. 2029 года, ключи— середина 2030-го.

💵 Цены и квартирография: 1468 квартир и 609 машиномест, средняя площадь 52 м², потолки 3,1 метра.
▪️1к от 32,8 до 44 м² — от 16,5 до 23 млн млн ₽
▪️2к от 45,1 до 60 м² — от 20,5 до 26 млн ₽
▪️3к от 66 м² — по запросу

Средняя цена — 485 тыс. ₽/м². При рассрочке и ипотеке стоимость выше на 2‒5 %.

Главная киллер-фича: рассрочка с первоначалкой 10% и платежами 100 тыс. ₽ до лета 2029 г. Условия актуальны на первичный пул из 65 квартир, но, думаем, будут работать и дальше.

💰 Расчет доходности: квартира в 33 м² без отделки оценивается в 16,7 млн ₽. Аналогичный вариант в бизнес-ЖК «Время» (17 этаж, 35,9 м² и без отделки) — 17,3 млн ₽. Годовая доходность к ключам — -0,84%.

2к площадью 60 м² отдают за 26 млн ₽, а в сданном ЖК бизнес-класса «Парковый квартал SELF» (3 этаж, 60 м², без отделки) — за 21 млн ₽. Со всеми поправками годовая доходность будет также отрицательной: -0,83%.

🧮 Конкуренция: в районе в основном ЖК комфорт-класса, напрямую сравнивать с ними смысла нет. Но есть два проекта, которые бьют в ту же аудиторию. Это «Назаре» (экс-«Мангазея в Богородском»): бизнес-класс у метро от проверенного застройщика. Цены там от 380 до 680 тыс. ₽/м², а сдача в 2028 году. Также есть Sokolinn Park от «Эталона»: там тоже любят рассрочки, средний ценник 540 тыс. ₽/м².

📌 Вывод: «Аурум Тайм» — это не про инвест, разве что для личных нужд рассмотреть. Вопросов к проекту немало:
▪️ Участок примыкает к МСД, поэтому будет много «невидовых» квартир.
▪️ Спорные планировки с мелкой нарезкой. Есть и совсем нелепые предложения с тремя спальнями и одним санузлом на всю квартиру (последний скрин).
▪️ Не стоит забывать про тяжелую ситуацию с Ice Towers от того же девелопера, где за полгода реализовали... 23 из 1523 квартир! Как видим, даже выгодная рассрочка не спасает проект. Учли ли это в финмодели Aurum Time?

Рендеры: презентации проекта, карта: «Яндекс».

Новостройка по расчету в MAX

Сегодня там обрушилась часть конструкции. Волной из камней и песка повредило машины, есть пострадавшие. Снести «Снежком» не могут с 2023-го, и сегодняшний инцидент не первый. Год назад там погиб рабочий, два года назад — упал строительный кран. Администрация уже заявила, что виноват подрядчик. Но вот, что интересно...

Горнолыжный комплекс принадлежал печально известному девелоперу «СУ-155». В 2023-м власти решили снести объект, и встал вопрос — что же там будет. Конечно, все ожидают жилье: слухи про ЖК на 4 тыс. ходят уже давно. Официальных подтверждений нет, но сейчас в Красногорске проходят общественные слушания по поводу Генплана на ближайшие 20 лет.

На территории может появиться зона смешанной и общественно-деловой застройки. Под этим могут обозначить всё: от бизнес-центров до жилья и социалки. Символично, что новости об этом Генплане появились вчера (скриншоты из него). И вот сегодня ЧП — ускорились так ускорились (видео из Телеграм-чата «Снежкома»).

👉 Локация и правда неплохая: МЦД под боком, рядом Волоколамка и МКАД, а основные пробки начинаются уже на въезде в Красногорск. Удивимся, если тут не будет жилья.

Новостройка по расчету в MAX