🚀 Вижу сейчас много новостей про заявление Минцифры о запуске платформы для аренды.

Почему-то это сопровождается фотгом - «ну всё, риэлторы больше не нужны».

Этот тезис даже разбирать не буду — очевидно, что риэлторская работа не сводится к «поставить подпись под договором», там объёма услуги сильно больше.

Скажу о другом — о том, что реально нужно рынку аренды, если хотим сделать его цивилизованным.

👍 Сначала о плюсах платформы, чтобы было честно:
- Интеграция с Госуслугами — это реально удобно. Можно подтвердить, что договор подписывает именно собственник, а не кто-то от имени «друга соседа».
- Подписи всех совладельцев можно собирать удалённо и быстро. Никаких «кто-то в отъезде, подождём две недели» — зашёл, подписал, готово.
- Электронный договор с верифицированными данными — меньше серых схем и меньше споров «а я не это имел в виду».

❌ Но вот где у нас по-прежнему пустота — и что действительно спасло бы людей в реальных ситуациях:

- Быстрое разруливание конфликтов. Не суд на полгода—год, а понятная процедура с третейским судом на 7–14 дней. Спор из серии «залог удержали/сроки сорвались/условия поменяли» должен решаться быстро.

- Встроенная медиация. Сначала попытка договориться по регламенту с нейтральным медиатором, чтобы не превращать каждую бытовую историю в войну.

- возможно эскроу для аренды и залогов на время спора или без спора. Деньги лежат «на парковке» и распределяются по правилам и фактам, а не по эмоциям.

- «Умные» договоры под жизненные кейсы: питомцы, ремонт, совместное проживание, досрочный выезд, субаренда — с чёткими последствиями и автоматикой.

- Подтверждённые рейтинги сторон. Отзывы, привязанные к реальным договорам и платежам.

- Страхование рисков с понятным урегулированием: порча имущества, неуплата, внезапное выселение — и прозрачный порядок выплат.

- Живой оперативный саппорт на «горячие» случаи — когда горит прямо сейчас, а не «заявка принята, ждите ответа».

⚡ Идея простая. Платформа решает «как подписать», и это хорошо.

Но главная боль рынка — «что делать, когда всё пошло не по плану».

Цифра имеет смысл, когда закрывает боль. Здесь боль — споры, сроки и деньги.

Вот если к электронным подписям и удобным договорам добавить медиацию, быстрый арбитраж, эскроу, страхование и нормальные сценарии — это будет настоящая реформа.

Пока же — просто стало проще нажимать кнопки. И это шаг вперёд, но точно не финальная точка.

@expertned

Похоже мое предположение начало воплощаться в жизнь. Вайлдбериз запустил продажи новостроек.

Интересно выйдут ли на вторичку, и пойдет ли Озон по их стопам.

Кстати, и у Озона, и у Вайлдбериза свои банки есть, можно ипотеку выдавать и проектное финансирование.

Помнится много кто подступался к экосистеме в недвижимости. Сбер до сих пор в структуре Домклика имеет сервисы по всяким ремонтам, продаже товаров.. Но не взлетело.

А здесь ведь может и получиться. Купил на Озоне или в Вайлдберизе квартиру в ипотеку, получил в подарок какие-нибудь бонусы - потратил их на ремонт и обустройство квартиры...

Движение любопытное. Но пойдут ли на вторичку?

@expertned

Попалась в очередной раз статья о кошмарном дефиците квартир, который нас ожидает в 2027 году, из-за того, что застройщики сильно сократили новую стройку.

Ну, вроде логично, да? Смотрим цифры. За первое полугодие ввод новых площадок сократился на 22% в сравнении с вводом за 1 полугодие 2024 года.

Далее, Дом. РФ прогнозирует, что и дальше будет спад. И вообще за 2025-2026 год почти на минус 40% может спад быть.

А из этого что следует? Что в 2027 году будет дефицит жилья. Так как спрос восстановится, и порядка 30 млн.кв.м. может не хватить.

Т.е. покупать лучше сейчас, потому что в 2027 будет рост цен из-за дикой нехватки.

Логично? Да. Но это пример хорошей такой манипуляции. Берем две правды. Отделяем их друг от друга. И каждая сама по себе существует. Так можно манипулировать мнением.

О чём я. А я про вторую правду. Нам ведь тут со всех сторон постоянно вещают, как у застройщиков все плохо, ужасно, продажи падают. Нужна помощь от государства. И да, это правда, продажи упали.

Но, если продажи упали, а до этого строили как не в себя, то ведь значит продается не всё, что должно было быть продано? И правда, не всё.

Так давайте объединим эти две правды. И что мы видим? А мы видим, что спад продаж сопровождается снижением ввода новых площадок. Что довольно логично, и я давным-давно говорил, что застройщики будут это делать. Так как зачем строить то, что не будут покупать?

Т.е. уже становится понятно, что дефицит (если он вообще будет) не появится в том громадном объеме, что заявляется.

А дальше можно подумать еще о том, что застройщики снижая сейчас старты площадок, очевидно подразумевают их запуск в случае изменения конъюнктуры рынка. Т.е. рост спроса будет сопровождаться опережающим ростом появления новых строек.

И еще не будем забывать про вторичку, в тех же новых домах, которая будет появляться в продаже.

Так что если какой-то дефицит в 2027-м и будет, то, на мой взгляд, максимум в домах, которые вводятся в эксплуатацию в этом самом 2027-м году. И этот дефицит будет хорошо компенсирован предложением из домов, вводимы в 2028-2032 годах.

Ну, а если не соединять все вместе, то да, и у застройщиков всё очень плохо и помогать им надо, и дефицитом -> ростом цен попугать можно и людей, и Правительство с ЦБ: чтобы первые бежали покупать, а вторые более благосклонно помощь государства раздавали.

@expertned

Это как раз то, о чем я говорил в своих последних видео про цены. Настрой рынка меняется. Если в конце прошлого года тех, кто считал, что цены упадут был много. То сегодня картина поменялась.

Такой фон играет свою роль в воздействии на покупателя. И, как это не покажется странным, будет создавать давление на покупателя, чтобы он покупал по тем ценам, что есть. То есть по завышенным ценам. Да, с торгом, но выше. И в итоге двигать цену вверх. Без всякого снижения ключевой до нормального для ипотеки уровня.

Я, например, вижу, как меняется настроение у людей, которые продали свою квартиру, и хотят купить другую взамен. Особенно чувствуется в моменты разорванных альтернатив (когда мы можем не одновременно делать продажу-покупку, а с разрывом во времени).

Если раньше на наш совет после продажи посидеть в депозите и неспешно искать себе что-то взамен, реагировали довольно позитивно. То сейчас говорят, мол давайте лучше сразу искать начнем. Пусть месяцок деньги полежат, но за месяц лучше уже что-то купить..

@expertned

А это прогнозы конца прошлого года - начала этого:

Олег Репченко (IRN.RU)

«цены на вторичное жильё ежемесячно будут терять примерно по 1%, а к концу 2025 года общее снижение составит 10–15%».

Сергей Зайнуллин (университет «Синергия»)

«В 2025 году реальные суммы сделок с жилой недвижимостью могут оказаться на 20–30% ниже, чем в 2024 году».

(прим.: у него же видел прогноз, что сделки начнутся в этом году после падения цен на 30-40%)..

Максим Русаков (SRG)

«Вести речь можно разве что об умеренном снижении цен, особенно в городах с низкой экономической активностью. Но обвала ждать не стоит. Продавцы адаптируются, а спрос в ключевых сегментах остается».

Александр Москатов («Миэль»)

«На ближайшие пару кварталов он даёт такой прогноз: критичного падения цен не произойдёт, но медленная коррекция вниз вероятна».

Сделал выборку с прогнозами.

Любопытно, как меняется фон. Последние прогнозы - рост/возможный рост, цены не меняются. Прогнозы начала года - цены не меняются или цены падают

"...На мой взгляд, до конца года "квадрат" московской "вторички" подорожает на 5-7%", - сказал ТАСС управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов

"К концу августа можно ожидать даже незначительного (в районе 1,0−1,5%) роста цен на недвижимость... Если политика Центрального банка по смягчению условий кредитной политики продолжится, то можно ожидать роста цен на недвижимость по ряду регионов и до 5% к началу сентября" - профессор Института международных экономических связей Людмила Кривко.

"При смягчении условий можно ожидать ускоренного восстановления активности, особенно в районах с удобной логистикой и развитой инфраструктурой», — отмечают в «Яндекс Недвижимости». Именно в таких локациях возможен более заметный рост цен за счет отложенного спроса и эффекта низкой базы

"...несмотря на дорогую ипотеку, на высоких уровнях остается спрос, говорит Алексей Попов (руководитель ЦИАН.Аналитики). Даже активность по предоставлению скидок (на уровне 3,5–4%) ближе к ситуации стабильного, а не кризисного рынка. По итогам года цены в этом сегменте могут вырасти на 5–7%

(прим.: в некоторых статьях я видел такой же прогноз Алексея Попова, который сопровождался ремаркой, что рост возможен при снижении ключа до 15%, иначе цены на том же уровне.)

Это прогнозы за последний месяц

@expertned