Перевели себе и в тот же день отправили «новому» получателю от 200 000 ₽ — платёж могут остановить. Я разобрал, кого реально стопают и как провести перевод без паузы.
Плюс — то, что уже влияет на наши деньги и сделки:

— «30 дней холда» при продаже пенсионерами: защита или паралич альтернатив?

— ЖКХ-долги 415 млрд ₽: не дисциплина, а математика — что будет дальше.

— Цены на новостройки в октябре: где и почему растут.

— Кредиты с правом отказа: уведомление в «Госуслугах» за 15 минут — поможет ли?

Смотрите выпуск тут:

▶️ YouTube

▶️ Дзен

▶️ RuTube

Если тема важна — поставьте реакцию.

💣 Токсичный объект: пенсионерка, дача и 12 млн — почему мы отказались от аванса

Всё чаще попадаются квартиры, которые по картинке — мечта,
а по сути — токсичный объект.

Свежий кейс. Вы сами решите, правы мы или нет.

Исходные данные

Москва. Собственница — женщина 72 лет.

Квартира:
• продаётся как свободная (снялась с регистрационного учёта),
• в продаже чуть больше месяца,
• через крупное агентство,
• за это время уже принимали аванс, потом объект исчезал и снова появлялся.

Нашим клиентам квартира нравится: планировка, район, цена.
Говорят: «Хотим покупать». Звоним контрагенту.

Что рассказывает риелтор

Контрагент — мужчина из большой риелторской компании.

По документам всё «красиво»:
• квартира — наследство от мужа,
• детей нет, наследство оформлено,
• есть ещё дача, куда она «переезжает, Москва надоела».

— Дача жилая?
— Да, жилая.

Просим документы, подтверждающие, что дом жилой и там можно прописаться.
— «Ок, спрошу, пришлю».

Спрашиваем:
— Цель продажи? Что будет с 12 млн?
— «Какая вам разница? Положит на счёт и будет жить на проценты».

Где звенят звоночки

Объясняем, чего боимся:

• возраст за 70,
• по факту — единственное московское жильё,
• крупная сумма на руках = идеальная цель для телефонных мошенников.

Говорим риелтору:

> «То, что она *адекватная*, — не защита.
> Сегодня адекватная, завтра её ведут по телефону — и через год иск: “я продала единственное жильё, жить негде”».

Предлагаем нормальный пакет защиты:

• нотариальная форма сделки,
• акт приёма-передачи и фактическая передача квартиры в день расчётов,
• личная подача документов на регистрацию,
• по максимуму — справки из нарко- и психдиспансера,
• профильное психиатрическое обследование,
• при необходимости — полиграф, чтобы исключить влияние мошенников.

Ответ риелтора по сути один:

> «Ничего этого делать не будем, она нормальная, покупайте как есть».

Плюс ещё момент:
она уже снята с регистрационного учёта, сейчас «в воздухе»,
а прописаться на даче собирается после сделки.

Проверяем дачу

Берём кадастровый номер, заказываем ЕГРН и видим:

• дача в СНТ за Серпуховым,
• около 60 кв. м,
• старый дом 50-х годов,
• назначение — НЕжилое.

По карте — поле, СНТ, инфраструктуры почти нет.
Зимой не проехать, магазинов нет, скорая под вопросом.

Логичный вопрос:
куда она реально переедет после продажи?

Наш вывод

Картина такая:

• пенсионерка с московской пропиской,
• продаёт единственное нормальное жильё,
• снимается «в никуда»,
• обещает прописаться в дом, который по документам не жилой,
• контрагент на любые меры защиты:
«ничего делать не будем, только справку из нарко максимум».

Мы честно сказали клиентам:

> «Мы не можем гарантировать, что она не под влиянием мошенников.
> Контрагент отказывается от нормальных способов защиты.
> Если вы покупаете, вы берёте эти риски на себя».

Мы в такие объекты аванс не вносим.

Клиенты подумали — и аванс не внесли.

А вы как считаете?

Мы всё чаще видим такие токсичные объекты:
наследство, возраст, единственное жильё, мутная история с «дачей» и полное нежелание включать защиту.

Как вы считаете, мы правы, что отказались?
Вы бы в такую квартиру зашли или тоже прошли мимо?

Если у вас сейчас на примете похожий вариант
напишите СЮДА.

Разберём ваш кейс и честно скажем:
это ваша квартира
или тот объект, который сегодня лучше обойти стороной.

Что пока хоть как-то работает

* Альтернатива с доплатой, а не «чистая продажа за деньги», где продавец остаётся с суммой на руках и без жилья.
* Жёсткий контроль: единственное жильё, кредиты и займы (особенно микрозаймы под залог квартиры).
* Глубокая предавансовая проверка, где анализируется:
– мотив продажи,
– динамика цены,
– кто «пасёт» продавца,
– нет ли токсичных посредников,
– не «спасают ли деньги от мошенников» по версии силовиков и т.п.


✅ Вывод

Без участия государства эту историю не разрулить.
Но и ваша личная стратегия — решает очень много.

Если вы видите признаки «ведомости» у продавца — такую квартиру лучше не покупать вообще.
Если сомневаетесь, значит:

* думаете в сторону альтернативы,
* усиливаете проверку,
* фиксируете каждый разумный шаг.

Я со своей стороны усиливаю протоколы предавансовой проверки и дальше буду разбирать эту тему: в одном из следующих постов сделаю чек-лист по «ведомым» продавцам и разбор реальных кейсов, чтобы вы могли принимать решения максимально осознанно.

💣 «Ведомые» продавцы: почему суд возвращает им квартиру, а покупатель остаётся ни с чем

В Москве недавно прошёл закрытый круглый стол по «ведомым» продавцам жилья, который организовала Московская Гильдия Риэлторов. Собрали всех: депутатов Госдумы, прокуратуру, полицию, нотариусов, адвокатов, судебных экспертов,представителей риелторского сообщества.

Формально тема звучит красиво: «Защита прав добросовестных приобретателей».
По факту обсуждали один болезненный вопрос:

> Как так получается, что продавцу возвращают квартиру, а покупатель остаётся без квартиры и без денег?

Почему суды возвращают квартиры продавцам

Логика, которая прослеживается во многих делах:

* Продавец (часто пенсионер или уязвимый человек) действовал под влиянием, не до конца понимал последствия, лишился единственного жилья.
* Оставить его без квартиры — «нельзя».
* А вот покупатель «не проявил должной осмотрительности»:
– купил по заниженной цене;
– не выяснил обстоятельства продажи;
– не проверил фон;
– закрыл глаза на тревожные сигналы.

Ипотека не спасает:
📉 ипотека по решению суда прекращается, а кредит за покупателем остаётся.

Отсюда рождается иллюзия, что надо просто найти «волшебную таблетку»:

* нотариус спасёт;
* ипотека спасёт;
* справка из ПНД спасёт;
* титульное страхование спасёт.

Но ни одна из этих «таблеток» не является вакциной.
Пока есть только комплекс мер, и то — он не даёт 100% защиты, а просто сдвигает шансы в вашу сторону.

При этом по разным оценкам уже более 3 000 таких дел по стране. Цифры растут.
А теперь добавим ещё один факт: более половины продаваемых квартир — от пенсионеров.
То есть значимая часть рынка автоматически оказывается в «зоне риска».

Что реально видно в практике

1. 🛑 Единственное надёжное лекарство — не покупать такие объекты.
Если видите признаки «ведомости» — с точки зрения безопасности сделка должна быть невозможной.

2. ❌ Продажа не единственного жилья не спасает.
Суд смотрит на состояние воли, влияние, обстоятельства, а не только на статус «единственное / не единственное».

3. 🧪 Освидетельствование перед сделкой не гарантирует, что «ведомость» выявят.
Врач может не зафиксировать, состояние меняется во времени, всё зависит от формулировок и качества экспертизы.

4. ⚖️ Судебная КСППЭ в гражданском процессе часто признаёт продавца несделкоспособным на момент сделки — и это разворачивает всё назад.
Если по ситуации было уголовное дело — в гражданке важно добиваться именно КСППЭ, а не ссылок на старую СМЭ.

5. 👀 Опросы соседей, родственников, работодателя могут помочь, но их тоже могут «подготовить».

6. 🧾 Если покупатель — риелтор, суды часто исходят из повышенного стандарта осмотрительности.
«Вы профи, вы должны были догадаться».

7. 🛡️ Запись доверенного лица в ЕГРН — один из немногих реально скоро заработающих инструментов, который может хотя бы остановить сделку.

8. 🏦 Ипотека, аккредитив, нотариус — не броня.
– ипотека прекращается,
– кредит остаётся,
– нотариальное удостоверение не мешает суду признать сделку недействительной.

9. 🎭 Дипфейки аудио и видео набирают обороты.
Полагаться только на «видео у нотариуса» как на абсолютную защиту — уже опасный самообман.

10. 👨‍👩‍👧 Профиль «ведомого» меняется.
Это уже не только одинокие пожилые люди. Встречаются семьи, люди среднего и молодого возраста, попавшие под давление.

11. 🚩 Информписьма и «флажки» в ЕГРН как системный инструмент сейчас практически не работают — пользователь их просто не видит.

12. 👮‍♂️ Риелторов уже привлекают к уголовной ответственности.
Сегодня риелтор реально на передовой: любая халатность по проверке может закончиться не только потерей комиссии, но и делом.

Продолжение 👇👇👇